建築コンサルタント

1.大規模修繕工事設計・工事監理

マンションサポートネットでは、大規模修繕工事設計・工事監理のコンサルタント業務を経験豊かな一級建築士が管理組合をサポートます。

①調査診断

積立金が貯まったので工事を行う、長期修繕計画で予定されている工事時期を迎えたので工事を行う、管理会社から提案があったので工事を行う、それらはいずれも正しい判断ではありません。まずは本当に工事を行う必要があるのかを確認しましょう。皆さんが健康診断を受けて病気の有無や治療の必要性を判断するように、マンションの現況を調査し、問題点の有無や工事の必要性を考えることからはじめましょう。

また、傷みや問題点の発生原因は経年劣化だけでなく、新築時の設計や工事に起因する可能性や、日常管理に起因する可能性が考えられるため、調査診断や工事の必要性の判断は管理会社や新築工事を請け負った建設会社ではなく、マンションと利害関係のない第三者が客観的な立場で行うことが望ましいと考えます。

②改修設計

大規模修繕工事では傷んだ箇所を補修する「修繕工事」だけでなく、これまでの不便や不安を解消し、より安全でより快適なマンションに向上させる「改良工事」も積極的に検討することが大切です。老若男女が住まうマンションでは居住者が望む改善点が多岐にわたるため、個々の意見や要望を掌握し、長期的な視点で改修計画を立てることが重要です。

マンションサポートネットではアンケートの実施だけでなく、改修事例のご紹介や、意見交換会や住民説明会を開催し、居住者にご納得いただけるよう改修設計を行っています。

③工事会社の選定

工事会社の選定は管理組合にとって最も重要な局面です。特に昨今は倒産のリスク回避が最も重視される傾向にあることから、世間の評判や口コミだけに頼らず、客観性のある判断を行うことが重要です。工事金額はできるだけ安く抑えたいものです。そのため複数の工事会社に見積りを依頼した場合、各社の見積り金額ばかりが気になります。

しかし、工事会社を選定する際は見積り金額に一喜一憂せず、冷静な判断が求められます。最安値イコール適正金額とは限りません。誤った単価が計上されていないか、各社共通の内容で見積りを行っているかなど、見積書の内容をきちんと査定することが大切です。

また、管理組合への説明力や提案力、アフターメンテナンスのきめ細やかさ、居住者への配慮など、見積り金額のほかにも注視すべき点が多々あります。マンションサポートネットでは管理組合が客観的に工事会社を選定できるようにサポートしています。

④工事監理

管理組合が建築のプロである工事会社を相手に監理を行うことは事実上不可能です。そのため、設計事務所が管理組合の代理人となって監理を行うことが一般的です。マンションサポートネットでは修繕工事に精通した一級建築士が監理を行い、工事の進捗状況やトラブルの有無などを管理組合に逐一報告しています。また、工事期間中の居住者の不安や困りごとの相談対応も行っています。

（管理と監理の違いについて）

工事用語の「カンリ」には「管理」と「監理」の2種類がありますが、誤用されることが多いため両者の違いをしっかり理解することがまずは大切です。

「管理」は工事会社が行います。法令や設計図書に基づいて工事会社が現場を運営する一連の業務を示し、具体的には工程管理や施工管理、品質管理、安全管理などがあります。なお、管理の担当者のことを現場監督または現場代理人と言います。
「監理」は設計事務所が行います。工事会社が法令や契約内容を厳守してきちんと工事を行っているのかを管理組合の立場でチェック（監査）する業務を示します。なお、監理の担当者のことを監理者と言います。

2.長期修繕計画

マンションを末永く維持するには、計画的に修繕や改良を行うことが重要になってきます。
長期修繕計画とは、どのような工事を、いつごろ、どれほどの費用で実施するかを計画したマンションの未来予想図です。

各住戸が負担する修繕積立金の月額は長期修繕計画に基づいて算出されています。
長期修繕計画は、マンションの築年数や使用されている建材、設備の種類や機能、現在の傷み具合、管理組合の要望などに基づいて、マンションごとにオーダーメイドで作るので、同じものはありません。

マンションサポートネットでは、マンションにあったオーダーメイドの長期修繕計画作成をサポートします。

長期修繕計画をチェックするポイント！

今後 20～25 年先まで計画されていますか？
将来に必要な工事が漏れなく計画されていますか？
現在の傷み具合に基づいて工事の時期が設定されていますか？
将来に修繕積立金が不足する恐れはありませんか？
修繕積立金の極端な増額や一時金徴収は予定されていませんか？

3.調査診断業務

建物は、アルミサッシや手すりといった品質管理の行き届いた工場で作られた材料だけで出来ているのではなく、職人の手仕事によって作られた部分が多くを占めています。そのため、建物ごと、あるいは、建物の部分によっても品質にバラツキが生じることもあり、また、所在地の環境や建物の維持管理方法（メンテナンス）によっても、建物の劣化状況は変わってきます。

大規模修繕工事は長期修繕計画に示されている時期に必ず実施する必要はありません。

重要なのは大規模修繕工事を実施するかどうかの判断（タイミング）です。

そのために、まず、建物の劣化状況を把握するため建物調査を実施し、大規模修繕工事の実施時期の判断材料をえることが大切です。

4.大規模修繕工事準備コンサルタント業務

大規模修繕工事の適切な時期を検討するために、建物診断や長期修繕計画の確認を行い理事会での検討資料を作成し協議します。

付属業務として、修繕委員会立ち上げ補助業務や工事費用（概算）と修繕積立金とのバランス等について検討します。

準備コンサルタントの主な内容

修繕委員会の立ち上げ補助
建物劣化診断（工事時期・内容の判断資料作成のため）
住民アンケート（作成～分析）
工事費用の概算による積立金との調整
コンサルタントへの見積要項

5.理事会サポート（建築顧問の派遣）業務

管理組合で行う日常的な建物設備の維持修繕には、管理会社から提出される点検報告のチェックや、様々な建物・設備の修繕や更新に伴う見積のチェック等、専門性の要求される業務が含まれます。その他、建物トラブル（漏水や外壁タイルの浮き・剥落等）に対して迅速な対応が必要になった場合等にも専門化のアドバイスが必要となります。NPO法人マンションサポートネットでは、顧問建築士として、一級建築士を派遣し、理事会の運営をサポートします。

6.特殊建築物の定期報告（建築基準法12条定期調査）

建築基準法第12条において、特殊建築物（マンションを含む）のうち特定行政庁が指定した建築物及び給排水や非常照明、換気、排煙などの設備について、その所有者又は管理者は毎年または３年毎に有資格者による調査・検査を実施し、その結果を報告するよう定めています。

マンションサポートネットでは一級建築士等による点検業務を行っています。

7.設備改修

マンションの寿命は設備の寿命です

マンションは大きく分類すると建物と設備で構成されています。
マンション管理センター発行の長期修繕計画の推定修繕工事項目によると設備は給水・排水・ガス・空調・換気・電灯等（照明・配電盤・幹線・避雷針）・情報通信（電話・テレビ共聴・インターネット・インターホン・防犯）・消防（屋内消火栓・自動火災報知・連結送水管）・昇降機（ＥＶ）が記載されています。　
これらの設備をどのように建物と同様に長寿命化を目指して維持・管理していくかが大切です。

適切に設備の長寿命化をはかることをサポートします。

○耐用年数は？

建物耐用年数は60年、いや100年は持つだろうと言われています。設備の種類によりますが、よくもって３０年から４０年程度です。この間設備の更新工事が２回～３回は最低必要となります。

○オーダーメイド

建物は鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造の大きく分けて３種類です。しかし設備は、給水方式・排水方式・受電方式・情報通信設備・消防設備等において多種多様ですし、使用されている材料当然まちまちです。そこで大切なのは自分のマンションの設備内容及び使用材料を知ることで長期修繕計画での改修工事周期・金額が大きく違ってきます。そこで長寿命化できる材料、給排水設備では腐食しない樹脂製で耐火・耐震性に優れた材料を適切に使用します。

○専有部の給湯更新工事

本来専有部で行う工事ですが、修繕積立金で工事ができるよう事前に規約改正し合意形成でき易いようしておくことが望まれます。全戸一斉に工事を行えば工事費の削減、同一使用材料を使用することにより耐用年数が揃い次回の更新時期も同じ時期に来ます。漏水事故被害は下階にも及ぶことを念頭に置くことが必要です。
給湯更新工事がうまくいっていないマンションがたくさんあります。

○排水管の清掃周期について

雑排水管（浴槽・洗面器・洗濯機・流し排水）系統の配管清掃（高圧洗浄）は、マンションにより違いますが毎年か隔年に一度実施されていると思います。配管内部に付着したスライムを落とす作業です。スライムの付着量は使用材料により違いがあります。当然塩化ビニル管より鋼管類は多く付着しますし、鋼管の腐食が進めばなおさら多く付着します。

どのような材料が使用されているか知ることが大切です。回数が多くなるとノズル・ホース等で配管内部を痛める機会が多くなりますし、費用も掛かりますのでマンションごとに適正回数があります。