【新着ニュース】
★ＮＰＯマンションサポートネットでは、正会員の活動において法令順守と活動の 透明性の確保を旨として、懸案の活動委員およびコンプライアンス委員の活動規定 につき検討を重ねてまいりましたが、このたびようやく規定案が定まりました。承 認を諮る臨時総会を9月18日に開催し、コンプライアンス委員会・活動委員会規定案 の承認とコンプライアンス委員長の選任をいたします。
【トピック】
★「コンサルオフィスアワー」(月２回の無料相談室） このたび、ＮＰＯマンションサポートネットでは、本部において、マンションに関 するいろいろなお問い合わせに対応する時間帯を設定することにいたしました。 そして、この時間を「コンサルオフィスアワー」と名付けることにしました。 「コンサルオフィスアワー」は、毎月第2第4火曜日の午前11時から午後3時の間です。 その時間帯には、マンション管理に関するいわば「ソフト部門の担当者」と建築士 などのいわば「ハード部門の担当者」がペアで待機しています。 ご相談は、お電話でもご来訪でもけっこうですが、できるだけ予約をお願いいたし ます。 （ 予約連絡先：電話075-722-1510、fax 075-722-3650、メールkyoto@msnet.or.jp ）
なおご相談への対応時間は、50分までを標準とさせていただきます。 ご来訪の場合は、できるだけ管理組合のほかのメンバーのみなさんとご一緒におい でいただくことをお勧めいたします。
「コンサルオフィスアワー」のお知らせはホームページでもご覧になれます。 ⇒ https://msnet.or.jp/activity/consul/consultant_office-hour.html
■ 今週の投稿
その１ 「管理会社を変更したい！ 第１話」 ＭＳＮＥＴ事務局 谷 恒夫
その２ 「田村理事長の『Ｑ＆Ａ実例集』」 ＭＳＮＥＴ理事長 田村哲夫
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【今週の投稿 その１】
◇◇◇「管理会社を変更したい！第１話」 ＭＳＮＥＴ事務局 谷 恒夫 ◇◇ ◇
先日、本部の事務所に「管理会社を変更したい」と管理組合のＡ理事長が来られ ました。Ａさんのお話は、管理会社への不信を切々と訴えられるところから始まり ました！
◆管理会社が本格的な建物劣化診断を無料で実施・・・ このマンションの長期修繕計画表では１２年目に１回目の大規模改修工事が織り込 まれています。管理会社は大規模工事の実施に積極的で、昨年度、無料でコンクリ ートの中性化を測定するコア抜き検査やタイルや塗装の付着力を測定する検査など を含め、本格的な建物劣化診断を実施してくれたそうです。調査報告書を拝見した こころ、通常の管理委託契約に記された仕様書を超えた建物調査内容だと感じまし た。管理会社にとっては、管理組合の長期修繕計画表が自社の事業計画に写るので しょうか。大規模修繕工事を請ける気満々といったところでしょうか。
◆大規模修繕は先延ばし可能では？・・・ 昨年度、Ａさんは修繕委員の一員だったので、劣化診断の報告を管理会社から直接 聞かれました。「幸い建物は全体的に良好な状態を保っており、緊急を要する大き な劣化は見つからなかった」と報告があったそうです。修繕委員会では、診断報告 を踏まえ、「大規模修繕工事は、もう少し先延ばしをしましょう」と理事会に答申 したとのことです。
◆理事会は住民アンケート実施へと舵を切った！・・・ ところが、理事会は、委員会答申書をそのまま採択せず、「住民アンケートを実施 して、今後のことを審議する」と、今後の方針決定について慎重な姿勢で臨むこと を決議したそうです。このことを聞いたＡさんは、管理会社が理事会を主導して運 営しているため管理会社の不利益となる委員会答申書の採択が見送られ、見送った とはいえ委員会答申書無視もできないのでアンケートすることになったのだなと、 思ったそうです。
◆アンケートが不信感を決定的に！・・・ そして管理会社が作成し全戸に配布したアンケートが、Ａさんの管理会社に不信を 募らせる決定打となりました。アンケートには、委員会で聞いた調査報告とは大き く異なり、建物劣化が強調された大規模修繕工事の早期実施を前提としたアンケー トだったからです。
そこで、Ａさんは今年度の理事会役員に立候補し、６月の通常総会を経て、理事長 に就任しました。理事長に就任して、改めて総会議案書を眺めてみると・・・管理 費会計は、駐車場収入が当初の計画より大きく下回って繰越金を食いつぶす赤字決 算になっているにもかかわらず、今年度予算はなんの見直しもなく昨年度の予算を スライドさせただけで赤字計画のまま・・・危機的な状態を再認識されたそうです。
そしてＡさんは、「管理委託費が高いのが問題、大規模工事に熱心なだけの管理会 社はダメだ！理事長任期中に管理会社を変更したい。どうすれば良いのか？」と相 談に来られたという訳です。
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【今週の投稿 その２】
◇◇◇ 「田村理事長の『Ｑ＆Ａ実例集』」 ＭＳＮＥＴ理事長 田村 哲夫 ◇◇
管理組合相談窓口に頂戴しました質問と回答です。
≪質問≫ 長期修繕計画を作成してくれる事務所をご紹介ください。また良い管理会社もご紹 介ください。
≪回答≫ 長期修繕計画に長けた事務所や、管理会社についてのお尋ねですが、探す方法につ いてのコメントをもって代えさせていただきたく存じます。
双方の課題に共通ですが、まずは少なくとも3つくらいの複数の組織から話を聞くこ とが良いと考えます。複数組織は、ホームページや、公募するといった方法が良い でしょう。公募については「マンション管理新聞」や「建通新聞」がマンション管 理組合の公募記事を掲載してくれますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。
次に、複数組織のヒアリングを行います。その際、あまりたくさんの組織の話を聞 くのも大変なので、書類選考の基準を管理組合で決めてから公募するのが良いでし ょう。たとえば、同じような業務を継続して5年以上行っているかとか、近辺で実績 があるかとか、また、担当予定者の経験も考慮したいところです。ヒアリングは１ 組織１時間は時間を取りたいところです。同じ日に同じメンバーでヒアリングを行 うスケジュールを立てるのが良いのですが、その場合３～４組織が時間的にも体力 的にも精一杯ではないでしょうか。
ヒアリングを行って比較する際には、単に見積書を提出させるだけではなく、スケ ジュールの提案書を提出してもらいその説明をうけると、経験や企画力やみなさん の管理組合活動に有効かといった点が明確になると思います。
外部の専門家と手を携えて、良いマンション管理を目指すためには、相互の信頼関 係を築くことが大切ですが、専門家から見れば、その管理組合が自由で有効な意見 交換を行っている組織かどうかは気になるところです。
管理組合の業務は、当事者である区分所有者同士が当事者意識を高めていくという プロセスがあってこその業務ですので、専門家の選択もそのプロセスに役立つかど うかという視点からも検討されるとよいのではないでしょうか。
以上、お役にたちましたら幸いです。
