【田村哲夫のＱ＆Ａ】

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このＱ＆Ａは、月刊「建築技術」誌に連載していたものに多少手を加えたものです。
マンションの大規模修繕工事の技術者を対象としたものですが、設計・工事監理のコンサルタントを行ってきた立場から、「こうなってほしい！」という要望を書き綴ったものになっています。毎回少しずつ掲載いたします。技術者だけでなく、管理組合の皆さんや、コンサルタントの皆さんにも読んでいただけたらうれしいです。　　田村 哲夫
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『第1回　安全大会で話すことについて　』

NPOマンションサポートネット理事長　田村 哲夫

≪質　問≫

マンション大規模工事の現場を担当している者です。今度、工事関係者一同が集まる安 全大会で話をすることになりました。与えられたテーマは、「マンションという生活共同 体を意識して、住民からみた安全性を確保せよ」という難題です。マンション管理組合も、 施工会社も、「共通目標をもって安全に工事を進める」のが一番だとは思ってはいますが、 何を話せば良いか困っています。普段の朝礼の場合は、いつも短時間でなにか今日の一言 ということになるのでこれはこれで大変なのですが、今回は１５分くらいの時間枠がある とのことです。なにか助言をお願いします。

≪回　答≫

私がギリシャを旅行した時の話です。アテネ郊外の観光をして、アテネの町に戻ろうとして、乗合バスに乗りました。さて走りだしたバスの中に外人は私だけで、みんなの、見るようで見ない、見ないようで見るといった好奇心丸出しの視線にさらされていました。

ところが人家のないところで急にバスが止まってしまいました。運転手がなにか大声で言 ったとおもったら、ぞろぞろと人が降り始めました。私も降りなければならないのかと思 って荷物を持とうとしたら、おまえはここに座っていればいい、と手で合図されました。

気がつくと、男性はみんな降りてしまって、運転手を除くと、座っているのは女の人ばか りです。その女の人たちがじろじろと私を見るので、「えっ、ここからは女性専用車両？ 」と思って不安になりました。

突然、運転手がなにか合図の声を出したかと思うと、バス を降りた男たちが、ギリシャ語で「せーのー」とかなんとか言って、なんとバスの押し掛 けをしたのです。バスは、ブルンとみぶるいをして、エンジンが掛り、笑顔いっぱいの男たちがバスに乗ってきました。私は茫然としてそして拍手をしました。乗ってきた人たち は私にＶサインをしてくれました。手伝うべきだったのかもしれないのに、あいにく「言葉弱者」で不安であったガイジンに、共感の笑顔をおくってくれました。

乗合バスには、たまたま、同じ時間に偶然乗り合わせた人たちが乗っています。運転手 もいますが、客も乗っているだけではなく、客の力が必要な時もあります。弱い人に対し てやさしさを発揮しなければならない時もあるでしょう。分譲マンションの大規模修繕工 事を手掛けるときも、「力を合わせる」ことと、「弱者を助ける」ことが大事だと思いま せんか？　「同じマンション現場で働く」こともそうですが、何より「マンションという もの自体が共有とケア精神」で成り立っているのです。場を共有することと、お互いにい たわりの優しさを持つということです。

安全大会では、関係者が「安全管理」と「安心できる仕事環境」を目指して集まります。
同じ仕事を共有しているという「共有意識」とお互いに気遣いをする「いたわり精神」を ぜひ現場ごとに定着させていただきたく思います。

★　京都市マンション管理セミナーのお知らせ 　　本年も京都市の共催を得て以下の要領でマンション管理セミナーを開催いたします。 　　

◆　日　時　11月2日（土）

◆　場　所　京都テルサ　東館2階　セミナー室

◆　テーマ　持続可能な管理組合の運営のポイント～見えないところを大切に～ 　　　　　　　　　

       『　設備改修と滞納処理の考え方　』 　　

◆　講演１　≪長期修繕計画に定められた設備更新工事の実施判断について≫

     長期修繕計画に定められた設備更新工事を予定通り実施するのかどうかについての難しい判断を迫られた時の決断に至る考え方についてお話します。 　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                                                                                                                講師：　藤井英司（1級管工事施工管理技士） 　　

◆　講演２　≪滞納予防のシステムづくりと実効性のある回収方法について≫ 　　　

   管理費等の滞納金を抱えている管理組合において、法的処理が実質的回収　につながらない場合や、回収が問題解決とならない場合などについて, 発 生予防も含めて滞納問題解決の方法見直しについて考えます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                                                                                                                       講師：　木村長敏（マンション管理士） 　　

◆　個別無料相談会　設備改修、滞納処理についての相談、その他一般の管理組合運営などマンションに関わるご相談

◆　管理組合向け製品・サービス展示（午前１１時～午後4時50分） 　　　展示予定：エレベーター関連・総合デマンド管理（東芝エレベータ）/防災関連品《非常持ち出しキット・簡易トイレ・マット・テント・多機能ライト・非常食等》（協同組合マスターズ）/防犯カメラ（神西通信）/鳥害対策・鳩除けネット（プロテクト）/駐輪ラック・静脈認証ドア開閉システム（三木製作所）/防滑シートその他床材（東リ）/エコ関連（タキロン） 　　 【トピック】

★芦屋市との共催セミナー「マンション管理セミナーin芦屋」を開催いたします。

ＮＰＯマンションサポートネットは芦屋市から今年度「住宅相談窓口業務」を受託して、メール相談や面談・出張セミナーを実施していますが１０月５日と１１月１６日に、芦屋市との共催セミナーを開催いたします。 　第1回は「長期修繕計画を見直しましょう」～絵に描いた餅にしないために～ 午後1時半開演。講師は田村理事長が務めます。講演後には個別相談会も開催します。 セミナーチラシ⇒ http://msnet.or.jp/wp-content/uploads/2013/08/130824seminar_in_ashiya.pdf

☆┃★┃☆┃コ┃ン┃テ┃ン┃ツ┃☆┃★┃☆┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 　

　■　今週の投稿

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◇◇◇　「委託業務や修繕工事の業者選定時の発注金額を交渉することについて」

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◇ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　副理事長　マンション管理士　佐藤武

　管理組合が管理業務、保守業務、修繕工事等について同一仕様で複数社から見積もりを取得した後に、どの会社に発注するかについて、各社を比較検討するのですが、その時に各社と価格交渉をすることは、管理組合にメリットがあるのでしょうか。　

　本来、適正かつ公正な選定手順を事前に管理組合で合意した上で業者の選定を行っているわけですから、価格について各社と交渉すること自体、適正性、公平性の趣旨に反するといえます。とは言っても管理組合としてはできるだけ費用の節約をしたいという考え方があることも十分理解できます。　 　委託業務や請負工事は、契約時点では「業務」や「工事」が完成していません。契約を交わした後に実際の「業務」や「工事」が行われます。品質や利益が確定するのは「業務」や「工事」が完了してからです。各業者さんの見積書には、そのような不確定な要素が含まれています。管理組合が価格について選定作業中に交渉する場合は、発注する業者さんのそのような不確定な見積書の価格から、値引き交渉することになります。

　もしも業者さんが、自社の利益の確保を優先させた場合、その業者さんは、まだ実施していない「業務」や「工事」原価の圧縮を検討するかもしれません。それは、管理組合が設定した仕様書や設計図書の表面には現れない部分で「仕様を落とす」ことが行われる可能性です。　もし発注される「業務」や「工事」の中身について、それらの「業務」や「工事」を監理するマンション管理士や建築士が管理組合側にいない場合は、完成した「業務」や「工事」の品質について契約の内容が実現されていない可能性が高くなります。

　そのような専門家が置かれている場合は、発注者としてのチェックは可能ですが、それでも１００％防げるとは限りません。　管理組合の値引き交渉を全て否定するものではありませんが、業者選定時の値引き交渉は、時には管理組合の利益とならないことがあります。管理組合が目指すのは「より安い価格」ではなく、「多くの組合員が納得できる適正な価格」であるという観点に立って、管理組合の理事会は、「適正で公正な業者選定手続きで得た結果こそが適正価格に近づく」という認識を多くの組合員に持っていただけるような、管理組合運営を目指していただきたいと思います。                   以上　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                             

★ＮＰＯマンションサポートネットでは、正会員の活動において法令順守と活動の 透明性の確保を旨として、懸案の活動委員およびコンプライアンス委員の活動規定 につき検討を重ねてまいりましたが、このたびようやく規定案が定まりました。承 認を諮る臨時総会を9月18日に開催し、コンプライアンス委員会・活動委員会規定案 の承認とコンプライアンス委員長の選任をいたします。

【トピック】

★「コンサルオフィスアワー」(月２回の無料相談室） このたび、ＮＰＯマンションサポートネットでは、本部において、マンションに関 するいろいろなお問い合わせに対応する時間帯を設定することにいたしました。 そして、この時間を「コンサルオフィスアワー」と名付けることにしました。 「コンサルオフィスアワー」は、毎月第2第4火曜日の午前11時から午後3時の間です。 その時間帯には、マンション管理に関するいわば「ソフト部門の担当者」と建築士 などのいわば「ハード部門の担当者」がペアで待機しています。 ご相談は、お電話でもご来訪でもけっこうですが、できるだけ予約をお願いいたし ます。 （　予約連絡先：電話075-722-1510、fax 075-722-3650、メールkyoto@msnet.or.jp　） 　 　　

なおご相談への対応時間は、50分までを標準とさせていただきます。 ご来訪の場合は、できるだけ管理組合のほかのメンバーのみなさんとご一緒におい でいただくことをお勧めいたします。

「コンサルオフィスアワー」のお知らせはホームページでもご覧になれます。 ⇒　http://msnet.or.jp/activity/consul/consultant_office-hour.html

　■　今週の投稿 　　　　　

                    その１　　「管理会社を変更したい！　第１話」 　　　　　　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫       

                    その２        「田村理事長の『Ｑ＆Ａ実例集』」                    ＭＳＮＥＴ理事長　田村哲夫

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【今週の投稿　その１】

◇◇◇「管理会社を変更したい！第１話」　　　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫 ◇◇　  　　　　　　　　　　　　　　　　 ◇

　先日、本部の事務所に「管理会社を変更したい」と管理組合のＡ理事長が来られ ました。Ａさんのお話は、管理会社への不信を切々と訴えられるところから始まり ました！

◆管理会社が本格的な建物劣化診断を無料で実施・・・ このマンションの長期修繕計画表では１２年目に１回目の大規模改修工事が織り込 まれています。管理会社は大規模工事の実施に積極的で、昨年度、無料でコンクリ ートの中性化を測定するコア抜き検査やタイルや塗装の付着力を測定する検査など を含め、本格的な建物劣化診断を実施してくれたそうです。調査報告書を拝見した こころ、通常の管理委託契約に記された仕様書を超えた建物調査内容だと感じまし た。管理会社にとっては、管理組合の長期修繕計画表が自社の事業計画に写るので しょうか。大規模修繕工事を請ける気満々といったところでしょうか。

◆大規模修繕は先延ばし可能では？・・・ 昨年度、Ａさんは修繕委員の一員だったので、劣化診断の報告を管理会社から直接 聞かれました。「幸い建物は全体的に良好な状態を保っており、緊急を要する大き な劣化は見つからなかった」と報告があったそうです。修繕委員会では、診断報告 を踏まえ、「大規模修繕工事は、もう少し先延ばしをしましょう」と理事会に答申 したとのことです。

◆理事会は住民アンケート実施へと舵を切った！・・・ ところが、理事会は、委員会答申書をそのまま採択せず、「住民アンケートを実施 して、今後のことを審議する」と、今後の方針決定について慎重な姿勢で臨むこと を決議したそうです。このことを聞いたＡさんは、管理会社が理事会を主導して運 営しているため管理会社の不利益となる委員会答申書の採択が見送られ、見送った とはいえ委員会答申書無視もできないのでアンケートすることになったのだなと、 思ったそうです。

◆アンケートが不信感を決定的に！・・・ そして管理会社が作成し全戸に配布したアンケートが、Ａさんの管理会社に不信を 募らせる決定打となりました。アンケートには、委員会で聞いた調査報告とは大き く異なり、建物劣化が強調された大規模修繕工事の早期実施を前提としたアンケー トだったからです。

そこで、Ａさんは今年度の理事会役員に立候補し、６月の通常総会を経て、理事長 に就任しました。理事長に就任して、改めて総会議案書を眺めてみると・・・管理 費会計は、駐車場収入が当初の計画より大きく下回って繰越金を食いつぶす赤字決 算になっているにもかかわらず、今年度予算はなんの見直しもなく昨年度の予算を スライドさせただけで赤字計画のまま・・・危機的な状態を再認識されたそうです。

そしてＡさんは、「管理委託費が高いのが問題、大規模工事に熱心なだけの管理会 社はダメだ！理事長任期中に管理会社を変更したい。どうすれば良いのか？」と相 談に来られたという訳です。

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【今週の投稿　その２】

◇◇◇　 「田村理事長の『Ｑ＆Ａ実例集』」 　  　 ＭＳＮＥＴ理事長　田村 哲夫 　◇◇

管理組合相談窓口に頂戴しました質問と回答です。 　

≪質問≫ 長期修繕計画を作成してくれる事務所をご紹介ください。また良い管理会社もご紹 介ください。

≪回答≫ 長期修繕計画に長けた事務所や、管理会社についてのお尋ねですが、探す方法につ いてのコメントをもって代えさせていただきたく存じます。

双方の課題に共通ですが、まずは少なくとも3つくらいの複数の組織から話を聞くこ とが良いと考えます。複数組織は、ホームページや、公募するといった方法が良い でしょう。公募については「マンション管理新聞」や「建通新聞」がマンション管 理組合の公募記事を掲載してくれますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。

次に、複数組織のヒアリングを行います。その際、あまりたくさんの組織の話を聞 くのも大変なので、書類選考の基準を管理組合で決めてから公募するのが良いでし ょう。たとえば、同じような業務を継続して5年以上行っているかとか、近辺で実績 があるかとか、また、担当予定者の経験も考慮したいところです。ヒアリングは１ 組織１時間は時間を取りたいところです。同じ日に同じメンバーでヒアリングを行 うスケジュールを立てるのが良いのですが、その場合３～４組織が時間的にも体力 的にも精一杯ではないでしょうか。

ヒアリングを行って比較する際には、単に見積書を提出させるだけではなく、スケ ジュールの提案書を提出してもらいその説明をうけると、経験や企画力やみなさん の管理組合活動に有効かといった点が明確になると思います。

外部の専門家と手を携えて、良いマンション管理を目指すためには、相互の信頼関 係を築くことが大切ですが、専門家から見れば、その管理組合が自由で有効な意見 交換を行っている組織かどうかは気になるところです。

管理組合の業務は、当事者である区分所有者同士が当事者意識を高めていくという プロセスがあってこその業務ですので、専門家の選択もそのプロセスに役立つかど うかという視点からも検討されるとよいのではないでしょうか。

以上、お役にたちましたら幸いです。

【新着ニュース】

★京都市専門家派遣業務受注決定

京都市の住宅政策課の委託業務「京都市高経年マンション専門家派遣運営業務」 の受託が決定しました！！今年は初めての通年業務です。

平成18年にNPO集改センターとして受託して以来連続8年目ですが、NPOマンシ ョンサポートネットとしては初めての受託です。新たな気持で、これまで以上 に機能不全マンションサポートの推進に貢献したいと思います。

また今年は、さまざまな専門家と協働できる体制づくりにも目を向けて、体制 そのものを強化する方法の検討にも取り組む予定です。

 【トピック】

★建築基準法違反のある「違法貸ルーム」に係る関係団体への依頼について

7月16日に発信したMS通信NO3記事の中で脱法シェアハウスについて取り上げま した。 この件については、国土交通省より平成25年7月19日に関係各団体あてに同省 の考えや情報提供を求める依頼通知が発信されました。また、周知徹底するた めに国土交通省のホームページにも掲載されています。ご確認ください。

 https://www.mlit.go.jp/common/001005354.pdf

　■　今週の投稿 　　　　　　　　　

「ベランダ喫煙について考える」 　　　　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫

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◇◇◇「ベランダ喫煙について考える」  ◇◇　  　　　　　　　　　　　　　　　　

私たちが提案する「理事会運営サポート」を受けている管理組合にお邪魔して いる時、理事長から「ベランダ喫煙で周辺居住者からクレームが届いている」 ことについて相談がありました。

結局は、管理組合としてチラシを配布して喫煙者に注意喚起するチラシを配布 することになりましたが、今回は、ベランダ喫煙について考えてみたいと思い ます。

ベランダ喫煙については、名古屋地裁に70代女性がマンションのベランダで吸 うたばこの煙が原因で体調が悪化したとして階下に住む60代男性に150万円の 損害賠償を求めた訴訟があり、2012年12月13日に判決が出されました。判決の 内容は、原告が重ねて喫煙をやめるよう申し入れたのに継続したとして、女性 の精神的苦痛を認定し、その一方で女性にも一定の受忍義務があるとして、 「ベランダ喫煙は違法、階下住民に5万円賠償せよ」という内容でした。 被告人の60代男性は、裁判所が受任限度を超えていると認定するほど70代女性 の申し入れを無視し続けたということだと思いますが、喫煙者には実に厳しい 判決です。

私は喫煙しない（正確には「休煙中」）ので喫煙に厳しくなるのは賛成ですが、 自分のマンションのベランダでタバコを吸って賠償しろと訴えられるのも・・ なんだかせつない感じがしなくもありません。いわゆる「ホタル族」は、奥 さんや子供やお孫さんに遠慮して確保した最後の喫煙場所で、ここがダメとい われたら我が家ではタバコを吸えないことになり、少しかわいそうな気がする からです。

とはいうものの、喫煙者が思っている以上にタバコの煙のニオイはすごいです。 私のマンションでも、風向きによっては直線距離で30ｍくらいは離れている喫 煙中のベランダから私の部屋にタバコのにおいが漂ってきます。もし、リビン グで寛いでいてベランダからタバコの臭いが漂ってくると、かなり嫌な気分に なります。それが食事中だと相当に気分を害しますし、洗濯物にニオイがつい たら洗濯代を出して欲しくなります。

私のマンションで7～8年前に管理規約と使用細則を改正した時、草案検討時点 でベランダや専用庭での喫煙を禁止することを織り込むかどうかを議論したこ とがあります。その時は、喫煙者の「自分の家での喫煙を制限するのは承服し がたい。タバコを目の敵にし過ぎでは」といった強い意見におされた形で、「 ベランダや専用庭から煙や臭いを出すなど、他住戸の迷惑となる行為はしては ならない」といった抽象的な表現に留めることになりました。でも、もし今、 改正するなら具体的に「タバコ」のことも明記されると思います。

ただし、私はベランダや専用庭で喫煙するなと使用細則に謳う方針ではなく、 喫煙に一定のルールを設ける方針が良いと思っています。この場合は、喫煙者 の意見も良く聴いて本文の内容を検討することになります。喫煙者の意見を無 視した改正は望ましくないからです。また、タバコが嫌な人の意見も聞き、煙 草の何が嫌なのかに耳を傾ける必要もあると思います。例えば、臭い・煙、ニ コチン・タール・一酸化炭素の有害物質の摂取リスクなどが考えられます。そ の中で喫煙者と非喫煙者の合意点（妥結点）を見出す作業をして、それを使用 細則に反映させるべきだと考えます。

個人的には、副流煙は屋外で拡散されるので健康被害に大きな影響を及ぼすリ スクにつながらないと思いますが、ベランダ越しにタバコの臭いや煙を少しで も感じるのは、やっぱり嫌です。臭いや煙が出ない対策すれば、煙草を嫌がる 居住者の理解を得られるのではないかという予感があります。

例えばこんな感じの使用細則になったら良いなと思っています。「ベランダや 専用庭等で喫煙するときは、すべての副流煙を空気清浄機に通すなど、煙や臭 いが周囲に拡散しないよう努力しなければならない。」

皆さんは、いかがお考えでしょう。        事務局　谷恒夫

■　今週の投稿その２ 　  「管理組合会計の方式について」  　  マンション管理士　井上正司   　

■　今週の投稿その３ 　「脱法シェアハウスの対策を考える」    ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫

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　【今週の投稿その１】　　　　　　　

◇◇◇「マンション管理組合の法人化」 

 管理組合法人については建物の区分所有等に関する法律（略称 ： 区分所有 法）第一章建物の区分所有第六節管理組合法人に規定されており、管理組合法 人の設立手続きについては財団法人マンション管理センター発行の「管理組合 法人の設立の手引」を参照することができます。   　管理組合が管理組合法人になるためには従来、区分所有者数が30人以上ある ことが必要とされていましたが、平成15年の区分所有法の改正によりこの要件 は削除されたので、現在では区分所有者が30人未満の管理組合であっても管理 組合法人になれます。 　 　管理組合法人になることのメリットとしては、 　 ①法律関係が明確になり管理組合の名において契約を締結し権利を取得して義 務を履行することができるので、不動産を取得し登記することができる。

②団体の存在とその代表者の資格が法人登記により公示されて、取引の安全及 び円滑化が図れるので、第三者は安心してこの団体と取引することができ、マ ンションのステイタスが向上する、といった点を挙げることができます。

　一方、デメリットとしては理事の改選のつど変更登記をすることが必要にな り、財産目録や組合員名簿の作成も義務付けられることでしょう。法人管理規 約の策定は法律上の要件ではありませんが、権利能力なき社団（注）としての 管理組合が管理組合法人になると「○○マンション管理組合法人」という名称 を使う必要があり、管理者の権限は「理事」に移行し、管理規約から管理者の 規定を削除することが必要になることもあって管理規約の改正が実務上の必要 事項となります。 　 　管理組合法人化の手続に公共の許認可は必要なく、区分所有法第３条の団体 である管理組合はその総会で区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に よる決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定めかつ、その主たる事 務所において登記することによって法人となります。 　 　法人の役員として理事と監事は必ず置く必要があり、理事は登記が必要で数 人の理事があるとそれぞれが法人を代表しますが、規約又は総会の決議によっ て代表理事を定めたり共同代表の定めたりすることもできます。選任された理 事の人数が多い時には一部の理事のみを登記して代表権を付与することもでき ます。 　管理組合が法人化されても法人成立前の集会の決議や規約の条項及び管理者 の職務の範囲内の行為は管理組合法人に効力が及びます。税務関係は管理組合 と同じです。管理組合法人については、①登記事項の登記を怠ったとき②財産 目録を作成せず又は不正の記載をしたとき③理事又は監事が欠けた場合にその 選任手続を怠ったときなどは過料（２０万円以下）に処すると規定されていま す。 　 　　　　　　　　　マンション管理士・技術士・一級建築士　梅谷光男

（注）権利能力なき社団の要件：団体としての組織を備え、多数決の原則が行 　　　われ、構成員が変更しても団体が存続し、代表者・総会の運営・財産の 　　　 管理方法が確定していること。

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【今週の投稿その2】

◇◇◇「管理組合会計の方式について」 

　管理組合会計の方式については、よく現金主義・発生主義、単式簿記・複式 簿記という言葉が出てきますが、一般に、企業の会計では複式簿記における発 生主義が採用されていますので、管理組合会計においてもこの方式を採択する のが望ましいと考えられます。 　 　まず、これらの方式の概要を説明します。 　 1.　現金主義 すべての取引（簿記ではすべての資産・負債・収入・支出等 の動きを取引という言葉を使います）を現預金の動きによってのみ把握する方 式です。現預金が動かなければ取引は無いということになります。

2.　発生主義 取引が発生した段階で、現預金の動きは無くても取引として 認識するという方式です。例えば修繕工事が6月に完了し、その支払が8月の場 合、発生主義では6月に計上、現金主義では8月の計上となります。駐車場の使 用料に例えると6月の使用料が8月に入ってきたとすると、発生主義では、6月 の使用料収入、現金主義では8月の使用料収入となります。

3.　単式簿記 取引はすべて現預金の動きとしてしか認識しませんので、現 預金の動きが伴わなければ取引としてあつかわないという方式です。小遣い帳 や家計簿と同じようなものです。

4.　複式簿記 すべての取引を資産・負債・収入・支出・繰越金(剰余金)の 5種類の勘定科目に分類して左（借方）、右（貸方）の勘定科目にそれぞれ計 上する方式(これを仕訳といいます)です。 2～3例を述べますとつぎのような 仕分けになります。

 備品を買った場合 　（借方）備品費1万円　/　（貸方）預金1万円  預金利息が付いた場合　（借方）預金150円　/　（貸方）受取利息150円 　　修繕工事の請求書が届いた場合　 　　　　　　　　　　　　　　(借方)修繕費5万円　/　(貸方)未払金5万円

　これまでに自主管理のマンションの会計を数多く見てきましたが、ほとんど の場合、現金主義で貸借対照表が存在していませんでした。そこで、複式簿記 による発生主義をお勧めしているのですが、ここで、現金主義のメリットとデ メリットを確認しておきましょう。

メリット 　　①簿記の知識がなくてもでき、かつ、わかりやすい。 　　②現預金残高と次期繰越金残高とが一致しているので、安心できる。

デメリット　 　　①財産状態が正確に把握できない。 　　②会計期間における正確な収支状況が把握できない。 　　③貸借対照表がないので、繰越金を2重にチエックできない。　などが挙 　　　げられます。 　 　上記をもう少し詳しく説明しておきましょう。

①たとえば、現金主義では借入金は収入として計上されますので、繰越金があ っても、実際には財政的には大赤字、というようなことがあります。また、積 立て保険の一括支払いは、支払時に支出として計上されますので、本来は何年 か後には返ってくる資産が未計上の状態になります。

②大規模修繕工事が会計年度の期末までに終わっているのに、支払が翌年度に なるばあいには、支払時に大規模修繕費用として計上されますので、2期にわ たって大規模修繕工事が行われたことになってしまいます。

③複式簿記では、貸借対照表の繰越金と収支計算書の繰越金が必ず一致してい ます。先程の仕訳の資産・負債の分だけを集計したのが貸借対照表で収入・支 出の分だけを集計したのが収支計算書ですので、当然繰越金は同一数値になる のです。

 　このように現金主義ではデメリットが多いことから、いまだ現金主義を採 用されている管理組合には、発生主義への切替えを強くお勧めいたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理士　井上正司

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【今週の投稿その3】

◇◇◇「脱法シェアハウスの対策を考える」

　2013年（平成25年）7月11日（木）の毎日新聞1面トップで、東京都江戸川区 の売れない＆貸せない分譲マンションの一室を「シェアハウス」と称し、極端 に狭く切り分ける新手の「住宅ビジネス」と管理組合との対立が記事になって いました。 　 区分所有者の一人が自分の部屋（63㎡）を細かく仕切って畳2畳程度のシング ルルーム6室、3畳程度のツインルーム3室、合計12名のシェアハウスに改装す る計画をしていることに対し、管理組合が苦慮しているという内容でした。

今回の問題は、シェアハウスを企画する業者から管理組合に「明日から工事に 入るのでオートロックの解除カードを13枚用意して欲しい」と連絡があり問題 が発覚したようです。管理組合は、法令違反を疑って危険性やマンション全体 の資産価値が下がることを懸念しているようです。

今回のケースで法令に抵触しそうなのは、建築基準法の「居室の採光面積は床 面積の1/7以上」、都建築安全条例の「共同住宅居室の最低面積は７㎡（約4.3 畳）以上」または「窓から避難するため居室の外には十分な空間を設けること 」といった辺りだと思います。

　しかしながら、業者は管理組合に対し、「個々のスペースは変形のベッドで 住居内の単なる構造物」と説明しています。つまりは「部屋全体はシェアハウ ス（住居）で、個々のスペースはベッドルーム」という論理で規制を免れよう としているわけです。解釈次第で黒から白へ・・・まさに「脱法ハウス」とい う訳です。 　 管理規約に「専有部の工事は着工1か月以上前に管理組合へ届け出て理事長の 許可を得なければならない」と規定されていたことから、工事は一旦中止（延 期）となりました。しかし、管理規約には、こうした新手のビジネスを直接阻 止する規定はなく、理事長（理事会）が工事を許可しなくても、「管理規約を 順守した上で専有部を使用するのを許可しないのは違法行為だ。管理組合は所 有権を侵害できない」などと主張され、工事が強行される危険性も否めません。 今後、この問題がどう展開するのかを注目したいと思います。

私は京都市から委託を受け、高経年要支援マンションもフォローし続けている 一人ですが、居住者の新陳代謝がうまくいかないマンションは、賃貸率が上が っていく傾向にあると感じています。また、賃貸率UPの次は、空室率の上昇へ と繋がっていくことが多いのですが、ここ２～３年、新しい傾向がありました。 それは、専有部分のウイークリーマンション化です。

マンションの居室の一部がウイークリーマンション化すると、入居者がどんど ん入れ替わり、途端にマナーが悪くなったり、ゴミ出しなどのルールが分から ず守らなかったりして、マンションの風紀が悪くなることがあります。マンシ ョンの管理者などは、こうした場合、誰に注意したら良いのか分からない・・ ・仮に注意しても入居者が入れ替われば元通りになってしまう・・・そんなお 手上げ状態に陥ってしまいます。今回の「脱法ハウス問題」は、「ウイークリ ーマンション問題」よりも深刻な事態をマンションにもたらす危険性があると 想像します。

　脱法シェアハウスに専有部分を提供した区分所有者は、「自ら居住していな いから仕方ない（想像できない）」と言ってしまえばそれまでですが、他のマ ンション住民のことを顧みず資産運用の観点からしか物事を考えていない姿勢 は許せません。法律的にギリギリセーフならOKではなく、道義的な責任も感じ て欲しいと思います。関西からは、管理組合に「頑張れ！」とエールを送るこ としかできませんが、是非とも「脱法シェアハウス化」を阻止して欲しいと思 います。

ところで、「脱法シェアハウス化」を管理組合が規制するためには、管理規約 でどんなルールを定めておけば良いのでしょうか？ 何をどう規制すれば他の住民に影響を与えずに「脱法シェアハウス化」を防げ るのか？規制する根拠は？・・・などと考えれば考えるほど、難しくなります。 行政が「居室の単位㎡当たり○人以上は過密で危険」といった指針を作ってく れると、規約本文の根拠となるのですが、私はそうした指針を見たことがあり ません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫

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    ■　今週の投稿その２ 　　　「管理組合の電気使用料金を考える」 　　　　　　　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫

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◇◇◇「外壁のコンクリートは、手入れが大切です」  ◇◇ ◇

マンションの外壁のコンクリートには、建築材としてすばらしい特徴がありま すが、一方で厄介な面も持っています。それは短所ということになりますが、 代表的なものとして次の2点があります　　　　　　　　　　　　　　　

①乾燥収縮が長い間続くことでひび割れが生じて、そこから雨水が浸入し漏水  や白華現象の原因となる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　　　　　　　　　　 ②コンクリートの表面から中性化が進み中の鉄筋 に錆が生じその膨張によりコ ンクリートを欠落させる

この二つの現象は皆さんが入居後も続いていますので、これを少しでも抑える  ために次のようなコンクリートの手入れすることが重要です。

まず、乾燥収縮で生じたコンクリートのひび割れの幅が1.0ｍｍ以上であれば、  ひび割れに沿って作った溝にシール材を充填し、雨水の浸入を防止します。1.  0ｍｍ～0.2ｍｍのひび割れについては、エポキシ樹脂を低圧注入します。

これによりひび割れからコンクリートの中に雨水が浸入してコンクリートの表  面が錆や白華現象で汚れることを防止できます。

コンクリートの中性化は、コンクリート内のカルシウム成分が、空気中の炭酸  ガス（二酸化炭素：ＣＯ2）と反応して本来のアルカリ性が弱くなる現象のこ  とです。室内に面したコンクリート面も中性化しますが、雨水に濡れること が ないので錆の心配はありません。

外壁面は中性化が進み雨水が浸透することで鉄筋の錆びによる膨張力でコンク  リートを押し出しひび割れや欠落を引き起こします。外壁にコンクリート吹 き 付けタイルなどの塗装仕上げ材があると、その仕上げ材が保護膜となり空 気を 遮断しますのでコンクリートの中性化を防止することになります。

吹き付けタイルの外壁は打ち放しコンクリートの外壁に比べて中性化の進行度  は2分の1程度というデータもあります。

以上のことから、大規模修繕での外壁塗装工事で、コンクリート面に生じたひ  び割れなどの脆弱面をしっかりと補修し保護膜ともなる吹き付けタイルを再 塗 装することは、コンクリートにとってはよい治療となり、耐久性を延ばす こと にもなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　                                            正会員活動委員会一級建築士　藤井 寛志

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◇◇◇「管理組合の電気使用料金を考える」  ◇◇　  　　　　　　　　　　 　　　　　　

◇ 関西では空梅雨が続き、猛暑日となりました。熱中症で救急 搬送された方や中 には亡くなった方もおられるようです。体調不良は突然に 起こりますので、の どが渇く前に水分を摂って、充分な睡眠を取るように心 掛けてください。

電気料金の値上申請が認可された関西電力では、５月から電気料金が値上下さ  れました。報道では平均9.75％の値上げということですが、この「平均」が く せ者です。

一般家庭が使う従量電灯契約の電気料金は、使用量によって電気使用料の単価  （＝１ｋｗ/ｈあたりの電気料金）が異なります。一般的には「たくさん使う  と割安」というイメージがあると思いますが、電気は違い、「たくさん使う 人 は割高」になります。

電気使用量の検針票や関西電力のホームページを見ると、共用廊下等の照明な  どの電気を賄う従量電灯Ｂ契約の場合、第１段階（0～120ｋW/hまで）、第２  段階（120超～300ｋW/h）まで、第３段階（300ｋW/h超）で単価設定がされて  います。

「平均」がなぜくせ者か？それは、各段階によって値上率が異なるからです。  具体的には、第１段階（旧単価17.09円→新単価17.97円　5.15%ＵＰ）、第  ２段階（旧単価20.16円→新単価22.12円　9.72%ＵＰ）、第３段階（旧単価 2 1.03円→新単価25.38円　20.68%ＵＰ）となります。

管理組合によって電気使用量は当然に異なりますが、ここで50戸程度のマンシ  ョンを想定（電気使用料2,000kW/hと仮定）してシュミュレーションしてみま  す。これは関西電力のホームページ（　http://www1.kepco.co.jp/ryoukin/s i mu/index.html　）で簡単に計算できます。

シュミュレーションの結果は、旧料金による計算では45,254 円、新料金では5  3,108円となりました。値上額は、7,854円ＵＰ率は17.4％です。また給排水 ポ ンプやエレベーターや機械式駐車場の電気を賄う低圧電力（＝いくら使っ ても 同じ単価）も約21％値上げされています。

そこも加味すると、想定した50戸の管理組合では管理費会計の電気使用料支出  を年間10万円程度増えることを覚悟しなければならない結果となりました。

　今後、管理組合としては、電気消費量が蛍光灯の約半分といわれている照明  器具のLED化や政府が推進する一括受電の検討など、電気使用料削減のための  対策を本腰入れて考える時期に来たのかもしれません。 　 　　　　　　　 　　　　　

                                                                                   正会員活動委員会　ＭＳＮＥＴ事務局　谷 恒夫

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ＮＰＯ法人マンションサポートネット本部

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TEL 075-722-1510  FAX 075-722-36 50

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●　第１回総会
定款第5条に定める事業に基づき、2013年度の事業計画・事業予算・役員選定などが決議されました。そして、その後の理事会で、理事長に田村哲夫が、副理事長に佐藤武が選任されました。

●　事業計画
大きくわけて２本立てになっています。国・府県・市や関連団体と共に、あるいはＮＰＯ単独で、マンション管理をサポートするためのセミナー開催や相談対応を行う活動と、具体的に個々の管理組合をサポ―とする活動の二つです。

●　設立記念セミナー
セミナーは、新理事５名によるリレーセミナーで、これまでにかかわってきたマンションサポートの経験から、それぞれが、これからのマンション管理組合サポートのありかたへの提言をおこないました。詳しい内容についてはホームページに掲載しますのでぜひご覧ください。

●　個別相談会・懇談会
セミナー後には、「個別相談会」と「参加者同士による懇談の場」を持ちました。マンションは、管理組合ごとにいろいろな課題をかかえていますが、専門家がアドバイスをするというサポートもあれば、ほかの管理組合の話を聞く機会を作るというサポートもあります。
私たちＮＰＯマンションサポートネットは、正解を示すのではなく、正解をみんなで作っていくというプロセスが基本的に大切だと考えています。

●　活動
ＮＰＯ マンションサポートネットの活動は、すでに始まっています。京都市の京安心すまいセンターにおける「よろず相談対応」と「アドバイザー派遣制度への講師派 遣」、芦屋市の「住宅相談窓口対応業務」などの公共的な活動、大規模修繕工事や理事会サポート業務といったコンサルタント業務などです。

●　現在の会員数
６月１０日現在の会員は、正会員１９名、サポート会員(個人)３９名、サポート会員（管理組合）が１組合となっています。

●　セミナー事業の展開
また、各地でのセミナー開催も、７月６日の滋賀県大津市を皮切りに、京都市で、堺市で、阪神間で、マンション管理セミナーと個別相談会を行っていきます。

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≪セミナーキャラバン　マンション管理セミナー in 大津のお知らせ≫

【日　時】2013年(平成25年)７月６日(土曜)午後１時半から
【場　所】大津市ふれあいプラザ５階注会議室
【第１部】（講演）１時半から、大規模工事の進め方、管理組合が作る管理委託仕様書、理事長体験報告といった３本たてのセミナーを行います。
【第２部】（相談会）４時から、予約制の個別相談会を行います。

お申込み方法などはチラシをご覧ください。
チラシはこちら
⇒http://msnet.or.jp/wp-content/uploads/2013/06/tirasi_ryoumen.pdf

奮ってご参加ください。

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http://www.msnet.or.jp/（6月20日リリース予定）
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