■ 今週の投稿その１ 「マンション管理組合の法人化」 マンション管理士 梅谷光男
■ 今週の投稿その２ 「管理組合会計の方式について」 マンション管理士 井上正司
■ 今週の投稿その３ 「脱法シェアハウスの対策を考える」 ＭＳＮＥＴ事務局 谷 恒夫
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【今週の投稿その１】
◇◇◇「マンション管理組合の法人化」
管理組合法人については建物の区分所有等に関する法律（略称 ： 区分所有 法）第一章建物の区分所有第六節管理組合法人に規定されており、管理組合法 人の設立手続きについては財団法人マンション管理センター発行の「管理組合 法人の設立の手引」を参照することができます。 管理組合が管理組合法人になるためには従来、区分所有者数が30人以上ある ことが必要とされていましたが、平成15年の区分所有法の改正によりこの要件 は削除されたので、現在では区分所有者が30人未満の管理組合であっても管理 組合法人になれます。 管理組合法人になることのメリットとしては、 ①法律関係が明確になり管理組合の名において契約を締結し権利を取得して義 務を履行することができるので、不動産を取得し登記することができる。
②団体の存在とその代表者の資格が法人登記により公示されて、取引の安全及 び円滑化が図れるので、第三者は安心してこの団体と取引することができ、マ ンションのステイタスが向上する、といった点を挙げることができます。
一方、デメリットとしては理事の改選のつど変更登記をすることが必要にな り、財産目録や組合員名簿の作成も義務付けられることでしょう。法人管理規 約の策定は法律上の要件ではありませんが、権利能力なき社団（注）としての 管理組合が管理組合法人になると「○○マンション管理組合法人」という名称 を使う必要があり、管理者の権限は「理事」に移行し、管理規約から管理者の 規定を削除することが必要になることもあって管理規約の改正が実務上の必要 事項となります。 管理組合法人化の手続に公共の許認可は必要なく、区分所有法第３条の団体 である管理組合はその総会で区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に よる決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定めかつ、その主たる事 務所において登記することによって法人となります。 法人の役員として理事と監事は必ず置く必要があり、理事は登記が必要で数 人の理事があるとそれぞれが法人を代表しますが、規約又は総会の決議によっ て代表理事を定めたり共同代表の定めたりすることもできます。選任された理 事の人数が多い時には一部の理事のみを登記して代表権を付与することもでき ます。 管理組合が法人化されても法人成立前の集会の決議や規約の条項及び管理者 の職務の範囲内の行為は管理組合法人に効力が及びます。税務関係は管理組合 と同じです。管理組合法人については、①登記事項の登記を怠ったとき②財産 目録を作成せず又は不正の記載をしたとき③理事又は監事が欠けた場合にその 選任手続を怠ったときなどは過料（２０万円以下）に処すると規定されていま す。 マンション管理士・技術士・一級建築士 梅谷光男
（注）権利能力なき社団の要件：団体としての組織を備え、多数決の原則が行 われ、構成員が変更しても団体が存続し、代表者・総会の運営・財産の 管理方法が確定していること。
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【今週の投稿その2】
◇◇◇「管理組合会計の方式について」
管理組合会計の方式については、よく現金主義・発生主義、単式簿記・複式 簿記という言葉が出てきますが、一般に、企業の会計では複式簿記における発 生主義が採用されていますので、管理組合会計においてもこの方式を採択する のが望ましいと考えられます。 まず、これらの方式の概要を説明します。 1. 現金主義 すべての取引（簿記ではすべての資産・負債・収入・支出等 の動きを取引という言葉を使います）を現預金の動きによってのみ把握する方 式です。現預金が動かなければ取引は無いということになります。
2. 発生主義 取引が発生した段階で、現預金の動きは無くても取引として 認識するという方式です。例えば修繕工事が6月に完了し、その支払が8月の場 合、発生主義では6月に計上、現金主義では8月の計上となります。駐車場の使 用料に例えると6月の使用料が8月に入ってきたとすると、発生主義では、6月 の使用料収入、現金主義では8月の使用料収入となります。
3. 単式簿記 取引はすべて現預金の動きとしてしか認識しませんので、現 預金の動きが伴わなければ取引としてあつかわないという方式です。小遣い帳 や家計簿と同じようなものです。
4. 複式簿記 すべての取引を資産・負債・収入・支出・繰越金(剰余金)の 5種類の勘定科目に分類して左（借方）、右（貸方）の勘定科目にそれぞれ計 上する方式(これを仕訳といいます)です。 2～3例を述べますとつぎのような 仕分けになります。
備品を買った場合 （借方）備品費1万円 / （貸方）預金1万円 預金利息が付いた場合 （借方）預金150円 / （貸方）受取利息150円 修繕工事の請求書が届いた場合 (借方)修繕費5万円 / (貸方)未払金5万円
これまでに自主管理のマンションの会計を数多く見てきましたが、ほとんど の場合、現金主義で貸借対照表が存在していませんでした。そこで、複式簿記 による発生主義をお勧めしているのですが、ここで、現金主義のメリットとデ メリットを確認しておきましょう。
メリット ①簿記の知識がなくてもでき、かつ、わかりやすい。 ②現預金残高と次期繰越金残高とが一致しているので、安心できる。
デメリット ①財産状態が正確に把握できない。 ②会計期間における正確な収支状況が把握できない。 ③貸借対照表がないので、繰越金を2重にチエックできない。 などが挙 げられます。 上記をもう少し詳しく説明しておきましょう。
①たとえば、現金主義では借入金は収入として計上されますので、繰越金があ っても、実際には財政的には大赤字、というようなことがあります。また、積 立て保険の一括支払いは、支払時に支出として計上されますので、本来は何年 か後には返ってくる資産が未計上の状態になります。
②大規模修繕工事が会計年度の期末までに終わっているのに、支払が翌年度に なるばあいには、支払時に大規模修繕費用として計上されますので、2期にわ たって大規模修繕工事が行われたことになってしまいます。
③複式簿記では、貸借対照表の繰越金と収支計算書の繰越金が必ず一致してい ます。先程の仕訳の資産・負債の分だけを集計したのが貸借対照表で収入・支 出の分だけを集計したのが収支計算書ですので、当然繰越金は同一数値になる のです。
このように現金主義ではデメリットが多いことから、いまだ現金主義を採 用されている管理組合には、発生主義への切替えを強くお勧めいたします。
マンション管理士 井上正司
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【今週の投稿その3】
◇◇◇「脱法シェアハウスの対策を考える」
2013年（平成25年）7月11日（木）の毎日新聞1面トップで、東京都江戸川区 の売れない＆貸せない分譲マンションの一室を「シェアハウス」と称し、極端 に狭く切り分ける新手の「住宅ビジネス」と管理組合との対立が記事になって いました。 区分所有者の一人が自分の部屋（63㎡）を細かく仕切って畳2畳程度のシング ルルーム6室、3畳程度のツインルーム3室、合計12名のシェアハウスに改装す る計画をしていることに対し、管理組合が苦慮しているという内容でした。
今回の問題は、シェアハウスを企画する業者から管理組合に「明日から工事に 入るのでオートロックの解除カードを13枚用意して欲しい」と連絡があり問題 が発覚したようです。管理組合は、法令違反を疑って危険性やマンション全体 の資産価値が下がることを懸念しているようです。
今回のケースで法令に抵触しそうなのは、建築基準法の「居室の採光面積は床 面積の1/7以上」、都建築安全条例の「共同住宅居室の最低面積は７㎡（約4.3 畳）以上」または「窓から避難するため居室の外には十分な空間を設けること 」といった辺りだと思います。
しかしながら、業者は管理組合に対し、「個々のスペースは変形のベッドで 住居内の単なる構造物」と説明しています。つまりは「部屋全体はシェアハウ ス（住居）で、個々のスペースはベッドルーム」という論理で規制を免れよう としているわけです。解釈次第で黒から白へ・・・まさに「脱法ハウス」とい う訳です。 管理規約に「専有部の工事は着工1か月以上前に管理組合へ届け出て理事長の 許可を得なければならない」と規定されていたことから、工事は一旦中止（延 期）となりました。しかし、管理規約には、こうした新手のビジネスを直接阻 止する規定はなく、理事長（理事会）が工事を許可しなくても、「管理規約を 順守した上で専有部を使用するのを許可しないのは違法行為だ。管理組合は所 有権を侵害できない」などと主張され、工事が強行される危険性も否めません。 今後、この問題がどう展開するのかを注目したいと思います。
私は京都市から委託を受け、高経年要支援マンションもフォローし続けている 一人ですが、居住者の新陳代謝がうまくいかないマンションは、賃貸率が上が っていく傾向にあると感じています。また、賃貸率UPの次は、空室率の上昇へ と繋がっていくことが多いのですが、ここ２～３年、新しい傾向がありました。 それは、専有部分のウイークリーマンション化です。
マンションの居室の一部がウイークリーマンション化すると、入居者がどんど ん入れ替わり、途端にマナーが悪くなったり、ゴミ出しなどのルールが分から ず守らなかったりして、マンションの風紀が悪くなることがあります。マンシ ョンの管理者などは、こうした場合、誰に注意したら良いのか分からない・・ ・仮に注意しても入居者が入れ替われば元通りになってしまう・・・そんなお 手上げ状態に陥ってしまいます。今回の「脱法ハウス問題」は、「ウイークリ ーマンション問題」よりも深刻な事態をマンションにもたらす危険性があると 想像します。
脱法シェアハウスに専有部分を提供した区分所有者は、「自ら居住していな いから仕方ない（想像できない）」と言ってしまえばそれまでですが、他のマ ンション住民のことを顧みず資産運用の観点からしか物事を考えていない姿勢 は許せません。法律的にギリギリセーフならOKではなく、道義的な責任も感じ て欲しいと思います。関西からは、管理組合に「頑張れ！」とエールを送るこ としかできませんが、是非とも「脱法シェアハウス化」を阻止して欲しいと思 います。
ところで、「脱法シェアハウス化」を管理組合が規制するためには、管理規約 でどんなルールを定めておけば良いのでしょうか？ 何をどう規制すれば他の住民に影響を与えずに「脱法シェアハウス化」を防げ るのか？規制する根拠は？・・・などと考えれば考えるほど、難しくなります。 行政が「居室の単位㎡当たり○人以上は過密で危険」といった指針を作ってく れると、規約本文の根拠となるのですが、私はそうした指針を見たことがあり ません。
ＭＳＮＥＴ事務局 谷 恒夫
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