シンポジウムで得た防災の知識をぜひご自分のマンションの取り組みに活用してください。

講義× グループワーク形式のゼミナール

講義形式のみならず実践的なグループワーク形式も組み入れ、グループ単位で共同作業を行ないます。

震災訓練マニュアルを作成する

単なる防災マニュアルだけでなく防災訓練マニュアルを作成します。

マンションという一つのコミュニティの中で、組合がやるべきことを明確にした上で、

「訓練」することで「助け合い」に必要なの「絆」が生まれます。

マニュアル作成のポイント

災害（震災）が起こる前」に準備しておくことと、「起こってから」対応するために備えておくこと。

マンションの特性（地域・建物・住民）に合わせた備えと対処が必要です。

日　時　2019年7月6日（土）

場　所　ウィングス京都２階セミナー室B

会　費　５００円

定　員　２５名

チラシはこちらです。表面　　裏面(申し込み用紙）

２０１４年(平成２６年)５月２１日に、第２回総会を、京都市東山区の「東山いきいき市民活動センター」において開催し、提案された９つの以下の議案をすべて可決しました。

• 第1号議案　議事録署名人を選定する件
• 第２号議案　2013年度（平成２5年度）の事業報告の承認を求める件　　　　　　　
• 第３号議案　2013年度（平成25年度）決算報告の承認を求める件
• 第４号議案　定款変更案の承認を求める件
• 第５号議案　2014年度（平成26年度）事業計画の承認を求める件
• 第6号議案　2014年度（平成26年度）予算の承認を求める件
• 第7号議案　事務局体制の承認を求める件
• 第８号議案　選挙管理委員会を新設することができることの承認を求める件
• 第9号議案　「マンションプロネット京都」に参加することの承認を求める件

役員任期は２年間なので、今回は役員選出議案はありませんでした。引き続き現在の役員が来年の５月まで担当します。

2013年度活動報告

2013年度活動計算書

活動報告＆記念セミナー

総会後に、正会員とサポート会員を対象とした、「活動報告と記念セミナー」を開催しました。

活動報告

①京都市業務報告(堀井理事)　

②ソフト業務報告(佐藤副理事長)

③ハード業務報告（田村理事長）その後、

記念セミナー

活動報告の後、正会員の木村マンション管理士が「水道料金に関する最近の判例の読み方」に関するセミナーがあり、

活発な質疑応答がありました。

 開催日時：２０１３年７月６日（土）１３：３０～１６：５０

開催場所：大津市ふれあいプラザ５階中会議室

主　　催：ＮＰＯマンションサポートネット

テーマ①大規模修繕の進め方

テーマ②管理組合が作る管理委託契約書

テーマ③管理組合理事長体験談

講演１　大規模修繕の進め方　一級建築士　片山雅史

　管理組合の最も重要なプロジェクトの一つである「大規模修繕工事」を失敗なく進めるために、押さえておきたいポイントを数々の実例を交えてわかりやすく説明しました。

　また、東北大震災の教訓として、被災現地の写真等を紹介し、管理組合が備えるべき防災対策のポイントについて講演しました。

講演２　管理組合が作る管理委託仕様書　マンション管理士　佐藤武

　管理委託契約の重要な部分である「管理仕様書」、この仕様書を誰が作成するかについて設計、監理の重要性を中心に説明しました。管理組合すなわち発注側で作成することがマンション管理における管理組合の主体性確保につながるということが主題でした。

講演３　管理組合理事長体験談　マンション管理士・技術士　梅谷光男

　大阪市西区にある２２２戸のマンション管理組合の理事長を務めた経験のある会員の梅谷氏の報告。法人化への取り組み、長期修繕計画作成、外構改修計画、町内会との連携、管理委託契約の見直しなどの取り組みを中心に報告がされました。

寒い日にもかかわらず熱心な管理組合役員のみなさんを中心に約30名のご参加がありました。 

 【日　時】2014年(平成26年)１月18日(土曜)　午後１時半～4時50分

【場　所】西宮市民会館５階５０１号室

セミナーは、3部構成で、ハード面の「大規模修繕工事の進め方」を正会員の片山が、ソフト面の「管理組合が作る管理委託契約」を正会員の谷が、「理事長経験報告」を正会員の井上が担当しました。セミナー後には活発な質疑応答があり、休憩時間を越えてロビーで質疑に応える会員の姿もありました。

質疑をお聴きしていると、基本的な管理組合マネジメント方針が管理組合全体の共有認識となっていないケースや、合理的な判断以外のところで合意形成が困難になっているというケースがありました。マンション生活が都会生活の中心的な住居形態になってきているにもかかわらず、みんなが納得感をもって合意形成をしていくというプロセスがまだまだ社会的歴史的に不十分だと感じました。今後も、「基本的なマンション管理の知識の普及」と「合意形成のプロセスを積み重ねていくことの大切さ」を訴え続けていかねばならないと考えます。

今年度は、セミナーキャラバンを大津・堺・西宮において三度実施いたしましたが、共通テーマである「大規模修繕工事の進めかた」「管理組合がつくる管理委託契約」「理事長経験談」は何度も繰り返して実施する必要性があります。また、セミナー後の具体的な質問に対する具体的な応答も必要でしょう。セミナーが、困難を抱えて参加される方々に役に立つセミナーになると同時に、マンション管理組合をサポートする私たちの側にとっても、毎回のセミナーがさらなる学びの良い機会になることを願っています。

マンションサポートネットでは京都市と共催で京都市南区の京都テルサ東館セミナー室でマンション管理セミナーを開催しました。セミナーにはマンション管理組合役員、区分所有者、マンション住人その他マンション関係者９８名の参加がありました。セミナー終了後の午後４時から個別相談会を開催し、滞納問題を中心に設備改修や耐震調査、地域コミュニティの扱いなどについて7組の相談がありました。また、会場内展示スペースにて設備関連を中心に管理組合向け製品・サービスを展示し、セミナー前後や休憩時間に普段見たり手にすることがない展示物に関心を寄せる人たちでにぎわいました。

開催日時：2013年11月2日（土）

開催場所：京都テルサ　セミナー室

 主　催：ＮＰＯマンションサポートネット

共　催：京都市　／　後　援：公益財団法人マンション管理センター

テーマ：設備改修と滞納処理の考え方持続可能な管理組合運営のポイント

　　　　～見えないところを大切に～ 

講　演１：『長期修繕計画定められた設備更新工事の実施判断について』　　　　　

　　　　　　講師：藤井 英司（MSネット活動委員　１級管工事施工管理技士）

内　容：

国交省長期修繕計画標準様式に基づき項目分けすると、マンションの設備には給排水・ガス設備、空調・換気設備、電気設備（伝統・電気幹線等、情報通信）、消防用設備、昇降機設備などがある。（それぞれの設備の概要を説明）

設備の改修は維持保全、改良保全、予防保全、事後保全、保守などに分けることができる。またマンションの設備は個々のマンションで千差万別で、使っている材料や設備の方式も異なり、その他の環境によっても改修すべき設備が違ってくるので、一概に修繕時期の目安を定めることは難しい。また、建物の劣化と違って目に見えない箇所が多いことも修繕時期の判断をいっそう難しくしている。

ちなみに機器は次のような場合に寿命であり、更新が必要と判断できる。

１）故障の回数が多くなり、止まることでの被害が大きくなった時

２）交換部品が入りにくくなった時

３）修理が技術的に難しくなった時

４）性能が低下し、安全が維持できないと判断されたとき

５）性能が低下し、維持費が高くなってきた時

以上のとおり、マンションの設備改修は、まず現況を把握することが重要である。

その上で長期修繕計画によると修繕の時期が到来しているが、本当に劣化しているのか、今の劣化状況ですぐに改修しないといけないのか（機器の寿命の到来なのか）の判断しなければならない。

マンション設備の改修・更新時期の実質的な判断については、管理組合だけで判断が困難な場合は専門家にアドバイスを求めることも賢明な選択と言える。

講　演２：『滞納予防のシステムづくりと実効性のある回収方法について』

           講師：木村 長敏　（MSネット活動委員活動委員　マンション管理士）

 内　容：

管理費収入確保のための滞納予防と回収の三段階として、１）滞納事前予防措置　２）滞納が発生してからの措置　３）滞納措置終了後（しこりの残らない解決法～ＡＤＲ手法～）が考えられる。

　１）事前予防措置とは滞納が発生しにくい制度設計を施すことであり、具体的には管理費徴収および滞納処理についての規約・細則においての条文化が必要。

　規約においては、管理費等を組合員の口座からの自動振り替えとすること、滞納が発生した場合遅延損害金や違約金としての弁護士費用や督促にかかる諸費用等を加算して請求できる旨、また未納管理費等の請求に関して総会を経ず理事会の決議のみで管理組合を代表して訴訟その他法的措置を追行することができる旨（標準管理規約第60条）などを定める整備が必要。

その他、滞納が起きた時には駐車場の使用申込み制限や使用中の場合は解約とするペナルティ協約などが抑止効果があるものとしてあげられる。一方掲示板・総会・理事会での氏名公表や、水道栓の閉栓などは人の名誉感情や生命身体に直接影響する行為として債務不履行の対抗策としては妥当でないという見解が多い。事前に滞納が発生して何か月を過ぎた段階で、支払督促、少額訴訟、その他通常訴訟に移行するのかをあらかじめきちんと定めておくことが肝要。

具体的督促手続きの段階的マニュアルを事前に作成する。また、委託管理の場合は委託契約仕様書による滞納処理の対応の確認と、実際に滞納が発生した場合の管理会社の対応を管理会社からの月次報告などで確認して、管理会社任せにしないよう留意する。電話、個別訪問、お知らせ、督促状などの口上例などをマニュアルに含めること。また、管理費滞納が発生しにくい良好なコミュニティ形成も必要である。

２）滞納が発生してからの措置は、内容証明郵便の送付から始まり段階的に移行する。判決手続は簡易裁判所における民事調停手続、支払督促申立、少額訴訟、通常訴訟、即決和解、担保権実行等からもっともふさわしいものを選択する。

３）（重要な提言）

法的手続き以外の方法・・円満な話し合い解決ＡＤＲ（裁判外民事紛争解決手続き促進法）

「払いたくても払えない組合員」と「払えるのに払わない組合員」が存在することを理解し、「排除の論理」ではなく当事者同士の話し合いによる解決法（人間関係の破壊につながらない円満解決）の取組みは執行段階でも可能であり、成功すれば強制執行手続きが不要となり、再発防止にもつながる。

　総会後の午後2時から4時まで、新理事5名がセミナー講師を務めました。セミナーの概要は以下の通りです。

≪プログラム１≫　依存からの脱却・行政との連携（堀井理事・事務局長）

7年間担当してきた京都市受託業務の経験に基づいて、機能不全に陥っているマンションの実情を説明し、現在のところは機能していると思われる管理組合も危機に陥る可能性があることを指摘し、定期的に理状況を行政に報告する制度の重要性を訴えました。

≪プログラム２≫　当事者の役割・専門家の役割（勝井理事・コンサル業務担当）

大規模修繕工事のコンサルタントを数多く経験してきた立場から、アンケートの取り方、異論を持つ方への接し方などきわめて実際的なコンサルタント活動をもとにした管理組合サポートについて説明しました。

≪プログラム3≫　マンション管理士の役割（佐藤副理事長・コンサル業務担当）

委託契約を管理会社に発注する管理組合が、主体的に、発注する契約の仕様を設計し、その業務をチェッすることをサポートするのが、マンション管理士の「監理」の仕事であることを強調しました。

≪プログラム4≫　当事者の経験から専門性を活かす（谷理事・事務局次長・営業担当）

何も管理組合活動に興味がなかった理事長就任当時から、全戸訪問を思いついて実践して以来の管理組合活動への携わり方について説明しました。

≪プログラム5≫　マンション管理組合が必要としていること（田村理事長）

現状の問題点を知ること、民主主義的に進める立場を確認することをもとにして、発言弱者や生活弱者を視野に入れつつ、管理組合役員の立場は、ひたすらサポートし続ける立場にないと管理組合がうまく機能しない、ということを述べました。

懇談会＆個別相談会

午後4時から午後5時まで具体的なご相談ごとに対する個別相談会を開催し、ＮＰＯマンションサポートネットの正会員のマンション管理士や建築士などが応対しました。

また、同時並行で、別室において、セミナーにご参加いただいた皆さんと正会員が、マンション問題について語り合うグループ懇談会を３グループに分かれて行いました。ほかの管理組合の問題を聞くことがずいぶん刺激的だった、との感想も寄せられました。