建築コンサルタント

マンションサポートネットでは経験豊かな技術者が建物や設備の調査診断や、大規模修繕工事や設備改修工事のコンサルを行い、管理組合をサポートしています。

1.調査診断

積立金が貯まったので工事を行う、長期修繕計画で予定されている工事時期を迎えたので工事を行う、管理会社から提案があったので工事を行う、それらはいずれも正しい判断ではありません。まずは本当に工事を行う必要があるのかを確認しましょう。皆さんが健康診断を受けて病気の有無や治療の必要性を判断するように、マンションの現況を調査し、問題点の有無や工事の必要性を考えることからはじめましょう。

また、傷みや問題点の発生原因は経年劣化だけでなく、新築時の設計や工事に起因する可能性や、日常管理に起因する可能性が考えられるため、調査診断や工事の必要性の判断は管理会社や新築工事を請け負った建設会社ではなく、マンションと利害関係のない第三者が客観的な立場で行うことが望ましいと考えます。マンションサポートネットでは経験豊かな一級建築士が管理組合をサポートしています。

2.改修設計

大規模修繕工事では傷んだ箇所を補修する「修繕工事」だけでなく、これまでの不便や不安を解消し、より安全でより快適なマンションに向上させる「改良工事」も積極的に検討することが大切です。老若男女が住まうマンションでは居住者が望む改善点が多岐にわたるため、個々の意見や要望を掌握し、長期的な視点で改修計画を立てることが重要です。

マンションサポートネットではアンケートの実施だけでなく、改修事例のご紹介や、意見交換会や住民説明会を開催し、居住者にご納得いただけるよう改修設計を行っています。

3.工事会社の選定

工事会社の選定は管理組合にとって最も重要な局面です。特に昨今は倒産のリスク回避が最も重視される傾向にあることから、世間の評判や口コミだけに頼らず、客観性のある判断を行うことが重要です。 工事金額はできるだけ安く抑えたいものです。そのため複数の工事会社に見積りを依頼した場合、各社の見積り金額ばかりが気になります。

しかし、工事会社を選定する際は見積り金額に一喜一憂せず、冷静な判断が求められます。最安値イコール適正金額とは限りません。誤った単価が計上されていないか、各社共通の内容で見積りを行っているかなど、見積書の内容をきちんと査定することが大切です。

また、管理組合への説明力や提案力、アフターメンテナンスのきめ細やかさ、居住者への配慮など、見積り金額のほかにも注視すべき点が多々あります。マンションサポートネットでは管理組合が客観的に工事会社を選定できるようにサポートしています。

4.工事監理

管理組合が建築のプロである工事会社を相手に監理を行うことは事実上不可能です。そのため、設計事務所が管理組合の代理人となって監理を行うことが一般的です。マンションサポートネットでは修繕工事に精通した一級建築士が監理を行い、工事の進捗状況やトラブルの有無などを管理組合に逐一報告しています。また、工事期間中の居住者の不安やお困りごとの相談対応も行っています。

管理と監理の違いについて

工事用語の「カンリ」には「管理」と「監理」の2種類がありますが、誤用されることが多いため両者の違いをしっかり理解することがまずは大切です。

  • 「管理」は工事会社が行います。法令や設計図書に基づいて工事会社が現場を運営する一連の業務を示し、具体的には工程管理や施工管理、品質管理、安全管理などがあります。なお、管理の担当者のことを現場監督または現場代理人と言います。
  • 「監理」は設計事務所が行います。工事会社が法令や契約内容を厳守してきちんと工事を行っているのかを管理組合の立場でチェック(監査)する業務を示します。なお、監理の担当者のことを監理者と言います。

5.特殊建築物の定期報告

建築基準法第12条において、特殊建築物(マンションを含む)のうち特定行政庁が指定した建築物及び給排水や非常照明、換気、排煙などの設備について、その所有者又は管理者は毎年または3年毎に有資格者による調査・検査を実施し、その結果を報告するよう定めています。マンションサポートネットでは一級建築士等による点検業務を行っています。

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