下記応募参加条件に適合し応募を希望される場合は、詳しい応募要項および応募書式（エクセルファイル）をお届けいたします。

まずは、「mailアットmsnet.or.jp」（アットは@に変更）までメールにてご連絡ください。

【応募参加条件】

１．資本金が5000万円以上あること

２．   マンション管理業登録をして５年以上経過していこと

３．一般社団法人マンション管理業協会に加盟していること

４．マンション管理組合の基幹事務をすべて含む総合管理受託数が50以上あること

５． ④の実績に京都府・大阪府・兵庫県のマンション管理組合との契約数が30以上含まれること、）

６．24時間緊急対応が可能なこと（再委託可）

７．貴社の役員が当マンションの組合員または居住者でないこと

詳細はこちらのＰＤＦファイルまで。

マンションサポートネットでは、大規模修繕工事設計・工事監理のコンサルタント業務を経験豊かな一級建築士が管理組合をサポートます。

①調査診断

積立金が貯まったので工事を行う、長期修繕計画で予定されている工事時期を迎えたので工事を行う、管理会社から提案があったので工事を行う、それらはいずれも正しい判断ではありません。まずは本当に工事を行う必要があるのかを確認しましょう。皆さんが健康診断を受けて病気の有無や治療の必要性を判断するように、マンションの現況を調査し、問題点の有無や工事の必要性を考えることからはじめましょう。

また、傷みや問題点の発生原因は経年劣化だけでなく、新築時の設計や工事に起因する可能性や、日常管理に起因する可能性が考えられるため、調査診断や工事の必要性の判断は管理会社や新築工事を請け負った建設会社ではなく、マンションと利害関係のない第三者が客観的な立場で行うことが望ましいと考えます。

②改修設計

大規模修繕工事では傷んだ箇所を補修する「修繕工事」だけでなく、これまでの不便や不安を解消し、より安全でより快適なマンションに向上させる「改良工事」も積極的に検討することが大切です。老若男女が住まうマンションでは居住者が望む改善点が多岐にわたるため、個々の意見や要望を掌握し、長期的な視点で改修計画を立てることが重要です。

マンションサポートネットではアンケートの実施だけでなく、改修事例のご紹介や、意見交換会や住民説明会を開催し、居住者にご納得いただけるよう改修設計を行っています。

③工事会社の選定

工事会社の選定は管理組合にとって最も重要な局面です。特に昨今は倒産のリスク回避が最も重視される傾向にあることから、世間の評判や口コミだけに頼らず、客観性のある判断を行うことが重要です。 工事金額はできるだけ安く抑えたいものです。そのため複数の工事会社に見積りを依頼した場合、各社の見積り金額ばかりが気になります。

しかし、工事会社を選定する際は見積り金額に一喜一憂せず、冷静な判断が求められます。最安値イコール適正金額とは限りません。誤った単価が計上されていないか、各社共通の内容で見積りを行っているかなど、見積書の内容をきちんと査定することが大切です。

また、管理組合への説明力や提案力、アフターメンテナンスのきめ細やかさ、居住者への配慮など、見積り金額のほかにも注視すべき点が多々あります。マンションサポートネットでは管理組合が客観的に工事会社を選定できるようにサポートしています。

④工事監理

管理組合が建築のプロである工事会社を相手に監理を行うことは事実上不可能です。そのため、設計事務所が管理組合の代理人となって監理を行うことが一般的です。マンションサポートネットでは修繕工事に精通した一級建築士が監理を行い、工事の進捗状況やトラブルの有無などを管理組合に逐一報告しています。また、工事期間中の居住者の不安や困りごとの相談対応も行っています。

（管理と監理の違いについて）

工事用語の「カンリ」には「管理」と「監理」の2種類がありますが、誤用されることが多いため両者の違いをしっかり理解することがまずは大切です。

• 「管理」は工事会社が行います。法令や設計図書に基づいて工事会社が現場を運営する一連の業務を示し、具体的には工程管理や施工管理、品質管理、安全管理などがあります。なお、管理の担当者のことを現場監督または現場代理人と言います。
• 「監理」は設計事務所が行います。工事会社が法令や契約内容を厳守してきちんと工事を行っているのかを管理組合の立場でチェック（監査）する業務を示します。なお、監理の担当者のことを監理者と言います。

2.長期修繕計画

マンションを末永く維持するには、計画的に修繕や 改良を行うことが重要になってきます。
長期修繕計画とは、どのような工事を、いつごろ、どれほどの費用で実施するかを計画したマンションの未来予想図です。

各住戸が負担する修繕積立金の月額は 長期修繕計画に基づいて算出されています。
長期修繕計画は、マンションの築年数や使用されている建材、設備の 種類や機能、現在の傷み具合、管理組合の要望 などに基づいて、マンションごとにオーダーメイドで作るので、同じものはありません。

マンションサポートネットでは、マンションにあったオーダーメイドの長期修繕計画作成をサポートします。

長期修繕計画をチェックするポイント！

1. 今後 20～25 年先まで計画されていますか？
2. 将来に必要な工事が漏れなく計画されていますか？
3. 現在の傷み具合に基づいて工事の時期が設定されていますか？
4. 将来に修繕積立金が不足する恐れはありませんか？
5. 修繕積立金の極端な増額や一時金徴収は予定されていませんか？

3.調査診断業務

建物は、アルミサッシや手すりといった品質管理の行き届いた工場で作られた材料だけで出来ているのではなく、職人の手仕事によって作られた部分が多くを占めています。そのため、建物ごと、あるいは、建物の部分によっても品質にバラツキが生じることもあり、また、所在地の環境や建物の維持管理方法（メンテナンス）によっても、建物の劣化状況は変わってきます。

大規模修繕工事は長期修繕計画に示されている時期に必ず実施する必要はありません。

重要なのは大規模修繕工事を実施するかどうかの判断（タイミング）です。

そのために、まず、建物の劣化状況を把握するため建物調査を実施し、大規模修繕工事の実施時期の判断材料をえることが大切です。

4.大規模修繕工事準備コンサルタント業務

大規模修繕工事の適切な時期を検討するために、建物診断や長期修繕計画の確認を行い理事会での検討資料を作成し協議します。

付属業務として、修繕委員会立ち上げ補助業務や工事費用（概算）と修繕積立金とのバランス等について検討します。

準備コンサルタントの主な内容

1. 修繕委員会の立ち上げ補助
2. 建物劣化診断（工事時期・内容の判断資料作成のため）
3. 住民アンケート（作成～分析）
4. 工事費用の概算による積立金との調整
5. コンサルタントへの見積要項

5.理事会サポート（建築顧問の派遣）業務

管理組合で行う日常的な建物設備の維持修繕には、管理会社から提出される点検報告のチェックや、様々な建物・設備の修繕や更新に伴う見積のチェック等、専門性の要求される業務が含まれます。その他、建物トラブル（漏水や外壁タイルの浮き・剥落等）に対して迅速な対応が必要になった場合等にも専門化のアドバイスが必要となります。NPO法人マンションサポートネットでは、顧問建築士として、一級建築士を派遣し、理事会の運営をサポートします。

6.特殊建築物の定期報告（建築基準法12条定期調査）

建築基準法第12条において、特殊建築物（マンションを含む）のうち特定行政庁が指定した建築物及び給排水や非常照明、換気、排煙などの設備について、その所有者又は管理者は毎年または３年毎に有資格者による調査・検査を実施し、その結果を報告するよう定めています。

マンションサポートネットでは一級建築士等による点検業務を行っています。

7.設備改修

マンションの寿命は設備の寿命です

マンションは大きく分類すると建物と設備で構成されています。
マンション管理センター発行の長期修繕計画の推定修繕工事項目によると設備は給水・排水・ガス・空調・換気・電灯等（照明・配電盤・幹線・避雷針）・情報通信（電話・テレビ共聴・インターネット・インターホン・防犯）・消防（屋内消火栓・自動火災報知・連結送水管）・昇降機（ＥＶ）が記載されています。　
これらの設備をどのように建物と同様に長寿命化を目指して維持・管理していくかが大切です。

適切に設備の長寿命化をはかることをサポートします。

○耐用年数は？

建物耐用年数は60年、いや100年は持つだろうと言われています。設備の種類によりますが、よくもって３０年から４０年程度です。この間設備の更新工事が２回～３回は最低必要となります。

○オーダーメイド

建物は鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造の大きく分けて３種類です。しかし設備は、給水方式・排水方式・受電方式・情報通信設備・消防設備等において多種多様ですし、使用されている材料当然まちまちです。そこで大切なのは自分のマンションの設備内容及び使用材料を知ることで長期修繕計画での改修工事周期・金額が大きく違ってきます。そこで長寿命化できる材料、給排水設備では腐食しない樹脂製で耐火・耐震性に優れた材料を適切に使用します。

○専有部の給湯更新工事

本来専有部で行う工事ですが、修繕積立金で工事ができるよう事前に規約改正し合意形成でき易いようしておくことが望まれます。全戸一斉に工事を行えば工事費の削減、同一使用材料を使用することにより耐用年数が揃い次回の更新時期も同じ時期に来ます。漏水事故被害は下階にも及ぶことを念頭に置くことが必要です。
給湯更新工事がうまくいっていないマンションがたくさんあります。

○排水管の清掃周期について

雑排水管（浴槽・洗面器・洗濯機・流し排水）系統の配管清掃（高圧洗浄）は、マンションにより違いますが毎年か隔年に一度実施されていると思います。配管内部に付着したスライムを落とす作業です。スライムの付着量は使用材料により違いがあります。当然塩化ビニル管より鋼管類は多く付着しますし、鋼管の腐食が進めばなおさら多く付着します。

どのような材料が使用されているか知ることが大切です。回数が多くなるとノズル・ホース等で配管内部を痛める機会が多くなりますし、費用も掛かりますのでマンションごとに適正回数があります。

8.造園・外構

○植栽・外構改修・リニューアル・リノベーションのお手伝い

建物に12年毎の大規模修繕があるように、植栽や外構も改修が必要です。
新築の時は時間がたって小さかった木も大きくなりすぎたり、ベンチや遊具も古くなったりしたのをキレイにするだけでなく、住む人や生活スタイルの変化やニーズにあった新しい形にリノベーションすることも大切だと思います。

建物だけでなくマンション全体の「暮らしやすさ・楽しさ・心地よさ」を考えた、風景をつくっていくお手伝いをご提案しています。

• 植栽・外構リニューアル・改修計画の立案
• 植栽・外構リニューアル・改修設計・工事監理

○マンション・団地の庭園づくりのお手伝い

マンションの植栽・外構はよその公園ではなく、住まれてるみなさんの庭。
もっと積極的に利用し、楽しむお手伝いをしています。

• 園芸クラブなどコミュニティー活動の補助
• 樹名札設置などイベント補助
• イルミネーションイベント補助
• 各種ワークショップ企画運営の補助

「あなたは専門家なのだから、正解を知っているはず。私たちを指導してください」と管理組合から要望されることがあります。たしかに管理組合が、法律等に触れるような選択をしようとしている場合、私たちコンサルタントは誤りを指摘いたします。しかしながら、私たちの役割は、正しい答えや具体的な結論を提供することではなく、以下のように考えています。

1. どなたが役員を担っても、管理組合の目的である「資産の保全」を達成できるようにサポートすること
2. 適正な運営をサポートすること
3. 合意形成を適正に行うためのプロセスを助言し、ご案内すること

また、管理組合の皆さんが判断しやすい環境を提供するため、コンサルタントには、皆さんの話を良く聴き理解すること、マンション管理についての専門知識や用語を誰にも分かりやすく説明すること、客観的で見やすい資料を準備すること、そして何より組合員のより多くの方から発言してもらえる雰囲気を作ること、といった能力が必要だと考えています。

1.理事会運営サポート業務

理事会運営サポート業務とは、マンション管理士等の専門家が理事会に参加するなどして理事会の運営を支援する業務です。具体的には、以下の三点です。

1. 管理会社が行う「委託管理業務」を「管理仕様書」に基づいてチェックし、業務が確実に行われていることを確認し管理組合の利益を守る。
2. 管理組合の運営が公正（法律、規約、細則に基づき適正か）、公平（組合員すべてに管理組合の権利と義務が公平に分配されているか）、公開（管理組合の運営に関する情報が組合員に公開されているか）の原則で行われているかを確認する等、監事の業務を補佐する。
3. 管理組合の組合員であれば誰でも理事会の役員を務められるように、就任した役員に対し専門的な知識と経験を提供し、管理組合の運営が継続して適正に実施されるよう支援する。

マンション管理組合に調査のため訪問すると、「ここは管理会社がちゃんとしているから大丈夫！」、「管理組合の運営については、管理会社に聞いてください。」このようなご返答が多くあります。管理会社は、管理業務のプロとして管理組合から委託を受けて管理業務を行います。しかし、管理会社は営利団体であり、管理組合の利益と自社の利益が相反した場合、自社の利益を優先するということです。「お客様である管理組合さんを第一に考えて・・・」という「うたい文句」があったとしても、自社の利益確保が前提となっていることは否めません。
例えば、管理会社等から管理委託費の値引き提案があっても、それは単なる値引きなのか？管理仕様を落とした減額なのか？発注者である管理組合は、それを適切に検証する術（すべ）がないことが多いと思います。
「マンション管理適正化法」は、マンション管理士が発注者（管理組合）にこの術（すべ）を提供することを求めています。

ここで、管理組合と管理会社が管理委託契約を締結する場合を考えてみましょう。
以下の図①は、管理組合が理事会サポートを採用せずに管理会社に発注する一般的なパターンです。

発注側（管理組合側）に専門家（マンション管理士等）がいない場合は、管理仕様の設計は、受注者である管理会社が行い見積りします。そして管理組合へ見積提示→交渉→合意という段取りを経て契約となります。皆さんの管理組合では如何でしょか？

問題なのは、契約時点では業務が実施されていないことです。つまり、管理組合（発注者）が、合意した「仕様」のとおり業務が実施されたかどうかを専門的にチェックできません。建築の請負契約と同様に、発注者が業務を監理しない場合に懸念される大きなリスク（例：本当に契約通りの工事が行われたのだろうか・・・）があります。

本来どのような業務を発注するかは「管理組合」が決めなければなりません。レストランで「すみません、私は何を食べるのですか？」と店員に聞く客はいません。注文する客が何を食べるかをオーダーするのは当たり前です。
「管理仕様」の内容について、全く関与していない管理組合は、主体的に運営できているとはいえないのではないでしょうか。

図②は、管理組合が理事会運営サポート業務の支援を受けた場合です。

発注側（管理組合側）を専門家（マンション管理士等）が支援（赤文字の部分）しますので、「管理仕様書」は管理組合側で主体的に作成することができます。このことによって見積書の内容確認についても管理組合が確実に行えます。
重要な点は、発注者（管理組合）が管理業務を監理できないという問題点が解消出来ることです。契約通りの仕事が行われたかどうかを専門家（マンション管理士等）が確認しますので、皆さんは安心して管理委託費を支払うことができます。
こうしたプロセスを１年間の管理組合運営の中で絶えず行なうことで、管理組合と管理会社の間に適度な緊張感ができ、管理業務が適正に実施される環境となります。
どの組合員が理事長であっても管理会社と本来あるべきパートナーとして適正な契約交渉ができる状態になります。また、管理委託契約の実施状況を管理組合が客観的に評価し判断することで、管理会社と信頼関係を築くことができます。

（理事会サポートの費用は？）

理事会サポートは、受託した私たちから気軽に提案、または委託した皆さんから気楽にリクエストしてもらえるように訪問回数の制限を設けていません。もちろん電話・メール相談等も同じです。スケジュールの許す限り必要に応じて訪問いたします。
私たちとしては理事会サポートをできる限り安価に提供したいと思っていますが、継続的にサポートするためには月額50,000円（税別）を基準と考えています。
ただし、管理組合によって事情はさまざまだと思いますので、お気軽にご相談下さい。

2.管理委託費の見直し

「管理委託費の見直し」とは、選んだ他の管理会社にも話を聞きながら自分たちにとって適切な委託契約金額は幾らなのか？を見極める取組みです。

管理委託費は管理費会計の支出の中で大きなウエイトを占めています。もし、あなたのマンションで管理委託契約がマンション竣工当時より大きく見直されていなければ、管理仕様を変更しなくても、余計な費用をカットすることも可能です。

また、この取り組みによって他の管理会社の提案を聞くことができますので、目からウロコの提案を今後の管理運営に生かしたり、管理組合の新たなパートナーを見つけたりすることが可能になります。
ただし、この取り組みは、管理組合だけで行うと大変な作業になります。

※このような作業が一般的に必要になってきます。

• 実施スケジュールの検討
• 新聞などへの公募
• 管理委託契約仕様書の検討（現行契約内容と実施内容が異なる場合が多い）
• 選考比較書類の作成
• ヒアリングの運営
• 広報チラシ案作成、契約更新（管理会社継続の場合）
• 新旧管理会社引継ぎ（管理会社変更の場合）

現在の管理会社に不満をお持ちの管理組合、将来の資金計画に不安をお持ちの管理組合は、管理委託費の見直しの経験豊かな私たちにご相談ください。

3.管理規約のチェック

マンションに取って管理規約は共同生活を快適に過ごすための憲法にあたります。
国土交通省では過去に何度か「標準管理規約」を改正し、その時代にあったものに改正されてきました。

しかし、多くのマンションでは入居時に分譲会社から提供された管理規約をそのまま使っておられる場合がよくみられ、管理規約を改正されたマンションでも、最近の居住実態の変化に対応できていないものが多くあります。

例えば

• 外部区分所有者の増加に伴い、役員のなり手不足や、総会の代理権の問題。
• 民泊利用や、シェアハウスに対する問題。
• 未収金に対応するためのルールの厳格化

その他にも、以前の規約制定時には考えられなかった多くの問題が発生してきています。
これらの諸問題が起きたときの解決や、争いごと解決の根拠になるのが「管理規約」です。

あなたのマンションの「管理規約」をチェックし、その妥当性を検証したり、そのマンションの実情に合った改正のお手伝いをサポートネットでは行っております。

4.滞納処理

マンション管理組合にとって管理費・修繕積立金は建物設備を適切に管理・保全するための唯一の資金です。国土交通省作成の「マンション標準管理規約」にも管理費等の納入は組合員の義務として明記されています。
しかし、多くのマンションでは、この管理費・修繕積立金が予定どおり納入されず滞納が発生し、組合運営に支障が出るという事態が多く発生しています。滞納が発生した場合、管理組合は滞納者に対して督促を行うのですが、役員も組合員ですから組合員同士で返済を強く迫ることが難しいのも事実です。
管理会社と管理委託契約を結び、管理業務を委託している管理組合においては、管理会社が督促業務を行います。

以下は督促業務の一例です。

• 毎月度の滞納者について、管理者（理事長等）への報告業務。
• 短期の滞納者に対する請求書、催告書の送付等の督促作業。
• 電話や訪問による督促作業。
• 長期の滞納者には、内容証明郵便による書面の送付、少額訴訟や支払督促等の法的手続きの補助作業（弁護士等の専門家への業務委託について）。

このようにきめ細かい督促業務を行い法的手続きにおいて勝訴判決を得たとしても、滞納金の回収に至る事例は少ないのが現状です。

管理費等の滞納は管理組合の目的である建物設備の保全を適切に行うために障害になります。
早期に解決しなければならない問題ですが、強制的に回収できる決定的な手段が少ないのも事実です。

管理組合としては、組合員に対し管理費等の滞納が他の組合員に多大な迷惑をかけるとの意識を持ってもらうことと、普段から管理組合に関心を持って協力してもらう運営を心がけていくことが重要になります。

NPOマンションサポートネットでは、管理組合が適正な滞納処理を行えるよう、以下のようなお手伝いをさせていただいておりますので、ご相談ください。

1. 督促業務を行う中で、滞納者に返済計画を提出していただきやすい環境づくり
2. 法的手続きに関するお手伝い（会員に弁護士等の専門家が在籍しています。）
3. 管理会社が行う督促業務の確認

5.紛争解決

多数の居住者が生活するマンションでは、様々なトラブルが発生します。

1. 上下階の騒音
2. ペットの飼育
3. 自転車置場の使い方
4. 専有部分の改修工事

これらの紛争を解決すること自体は管理組合の仕事ではありませんが、居住者間のコミュニティーを良好にすることである程度防ぐことは可能です。

NPOマンションサポートネットでは、管理組合の顧問業務の中で、組合員、居住者の良好な関係が築けるよう支援いたします。

また、管理組合が紛争に巻き込まれた場合には、法律の専門家等も支援に参加し、総合的に解決に向けた管理組合支援を行います。