この業務では、メールによる「マンションの管理問題の対応」を行っていますが、直接、顔と顔を合わせての相談対応の方がベターということで、「面談対応」やマンションを訪問しての「出張セミナー」も実施しています。面談日時は、毎月第１水曜日の朝９時半からと１０時半からの２枠で、予約が必要です。

また、マンション管理セミナーを２０１３年に２回実施しました。

そして、そのセミナーに出席された方を中心にして、２０１３年２月２２日には、３８名の参加で、「芦屋市マンションネットワーク」を立ち上げました。２０１４年度には、４回程度の「芦屋市マンションネットワーク会議」の開催を予定しています。初回は７月２７日日曜日の午後、芦屋市民会館で開催予定です。


マンション問題への対処には、「当事者意識をもっていただくこと」と、「話し合いを繰り返すこと」が大切です。区分所有者同士の情報交換や意見交換が、芦屋市のマンションの管理の改善に役立つように、サポートしていきます。
（ 理事長　田村哲夫 ）

　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　マンション管理士　木　村　長　敏　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（マンションサポートネット活動委員／マンションADR研究所）

＜テーマ＞  現場実務におけるマンションADR実例報告について、

①    対話促進の必要性について。

②    重要部分についての誤解が生じている事例を解きほぐす必要性について。

管理費・修繕積立金滞納者からの相談事例

平成15年に中古マンションを購入して入居直後、共用部分に不具合を発見し、当初から管理組合に修補を請求したが、管理組合は、「購入時からの不具合であり知って納得して買ったはずだ」と主張して放置。

相談者は、共用部分について管理組合が適切な対応をしてくれないことを理由に支払いを拒否し、今日まで●●●万円を滞納している。

不具合の当初の主張は、かつてから1階が中華料理店であったが、そのダクトの点検口が相談者の部屋（直上階の２階）にあり、そこから煙草の煙、廃油、その他厨房の嫌な臭いがした。その後構造上の不具合も発見されたので、何回か理事の人が調査に来てくれたが、我慢すべきである、あんたは、変人であると言われ、まともに交渉する気になれなくなり、ますます、管理費は絶対に払うまいという気になり、交渉も多数でいじめのようになりだしたので、メモ書きによる交渉しかしなくなった。ますます、孤立化してゆき、閉じこもりがちになり、マンション内部でも変な人と陰口を言われるようになった。

管理組合から訴訟が提起されたが、第1回口頭弁論の期日が１週間後に接近していた。ところが、区分所有名義は相談者の娘名義であり、娘は、当初からすべて母親の問題であるといい、そのため　に訴訟に巻き込まれるのを嫌い、訴訟を早く片付けることを希望し、娘との仲もうまくゆかなくなった。

かなり追い込まれ、自殺も考えた(2回目の自宅訪問の際本人陳述)。粘り強く事情を聞き、対処方法を一緒に考え、聴くことに徹した。そして、最後に私の方が間違っているのでしょうかとの相談があったので、一般的な解釈として次のような助言・指導を行った。

最高裁の判例も管理費滞納と管理組合に対する要求は同時履行の関係に立たず、支払い拒否の正当事由とならないということを説明。

供託原因としても支払い拒絶、支払い不能債権者不確知のいずれにも該当せず供託原因もない。したがって、管理費等については、法律的には債務不履行状態が継続していることになる。共用部分を管理組合が修補等してくれないことは当然に支払いを拒否できる理由となると思い込み、頑なになっていた区分所有者は、自らの正当事由のないことを悟り軟化。

ここ何年も管理組合とはメモだけのやり取りのみ。当事者として面と向かって話し合いがされていなかったことも反省し、直接話し合いをすることに向けて考え直した。滞納管理費も全額支払うことも決心した。管理組合に支払いをする旨の意思表示と今後の展開につき話し合いをすることを直接管理組合の理事長と話し合ったところ和解が成立。3回に分けて不払い分を支払い。管理組合としても不具合部分の調査を約束し、不具合があると認められれば修補することを約束。

検討課題

 事例について

(1)  　利害対立が激しくなっている原因が、些細な法的判断の思い違いにある場合にどの程度専門知識の判断を提供すべきでしょうか。

(2)  　まことしやかな理屈をつけて、正常な管理組合運営を妨害することに関しても一つ一つ丁寧に専門知識を提供しつつ、眠れる区分所有者の目を覚めさせ、管理組合を全体として正常化するには時間がかかります。パワーでもって、利権集団の排除を一気に行うことの難しさと不当性を感じます。時間がかかりますが住民パワーによる民主主義の芽生えを醸成することが結局近道となるのではないかと感じました。

１．   生まれも育った環境も価値観も人は違うことを前提に「排除の理論」の克服

２．   徹底した話し合いの場の創設

３．   単に音として聞くのではなくて「聴くことに徹する（アクティブリスニング・・・・活きた聴き方）

４．   自分の言いたいことをうまく相手方に伝える（アサーション）

５．   中立で公平な話し合いの場作りをしてくれる第三者の介入（ファシリテーター）

６．   会話のキャッチボールができるようになり、お互いが解決方法を出し合える協力者になれる雰囲気作り

　　（ファシリテーター、コーチング、アドミニストレーター）

７．   自分の紛争は、自分で解決したいという自律的自己決定権の保障

８．   紛争解決のためには法律以外でも有用なものは積極的に取り込み感情を大切にする。（共時性の原理※）

※    紛争をとりまいている諸事情を掘り起こしてみると、他の事情とは全く何の関係もないものがたくさん出てくる。一見何も関係のない偶然の一致と言える事象でもそれが紛争解決にとって重要な意味を持っていることがある。しかもこれまでの「法」の世界では要件事実論にとって因果関係に無用のものとして無視ないしは排斥されていた。分析心理学の創始者ユングは、「意味のある偶然の一致」を重要視して、「共時性の原理」と呼んだ

ADRとは？

     Alternative（ｵﾙﾀｰﾅﾃィｳﾞ････他に選び得るその他の方法・手段)

 　Ｄespute(ﾃﾞｨｽﾋﾟｭｰﾄ････紛争・もめごと)　

 　Resolution(ﾘｿﾞﾙｰｼｮﾝ･･･解決・解消・決心)

の頭文字ADRをとったもので、裁判以外での紛争解決方法を言います。平成19年4月1日からADR促進法（裁判外紛争解決手続きの利用の促進に関する法律）が施行されました。現在、法務省の認証を受けた事業団体が、１２９団体ありますが、そのうち１００以上が各種の士業団体です。大きく分けて、裁断指導型と対話促進型とあり、士業の団体は殆ど前者です。

 現在、一般社団法人日本マンション管理士会連合会において、法務省の認証申請を受けるべく、事前相談を行っている最中で、もし早ければ、来年４月頃認証が取れるのではないかと思います。　

 滞納管理費等解決のためのツールは、法律だけか？

管理費滞納解決事例

今年は管理組合の運営の現場で理事や役員が非常に難しい判断を求められる設備改修実施の判断と滞納の実質的回収方法、および滞納防止策についてそれぞれの専門家から話を聞きます。

◆　日　時　11月2日（土）

◆　場　所　京都テルサ　東館2階　セミナー室

◆　テーマ　持続可能な管理組合の運営のポイント～見えないところを大切に～

『 設備改修と滞納処理の考え方 』 　　

◆　講演１　≪長期修繕計画に定められた設備更新工事の実施判断について≫  

 長期修繕計画に定められた設備更新工事を予定通り実施するのか どうかについての難しい判断を迫られた時の決断に至る考え方について お話します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　講師：藤井英司（1級管工事施工管理技士） 　　

◆　講演２　≪滞納予防のシステムづくりと実効性のある回収方法について≫

管理費等の滞納金を抱えている管理組合において、法的処理が実質的回収につながらない場合や、回収が問題解決とならない場合などについて、発生予防も含めて滞納問題解決の方法見直しについて考えます。　　

　　　　　講師：木村長敏（マンション管理士） 　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆　個別無料相談会　

設備改修、滞納処理についての相談、その他一般の管理組合運営などマンションに関わるご相談

◆　管理組合向け製品・サービス展示（午前１１時～午後4時50分） 　

 会場後方に各メーカーの展示スペースを設け、管理組合運営に役立つ製品を中心に 製品展示と資料設置をいたします。

販売等の営業は一切行いませんのでご了承ください。

なお、展示スペースはセミナー開催前の午前11時からオー プンいたします。ごゆっくり見学が可能です。

【参加無料】　お申し込み方法はチラシをご覧ください。

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≪展示予定≫

：エレベーター関連・総合デマンド管理（東芝エレベータ）/防災関連品《非常持ち出しキット・簡易トイレ・マット・テント・多機能ライト・非常食等》（協同組合マスターズ）/防犯カメラ（神西通信）/鳥害対策・鳩除けネット（プロテクト）/駐輪ラック・静脈認証ドア開閉システム（三木製作所）/防滑シートその他床材（東リ）/エコ関連（タキロン）

マンションサポートネットでは管理組合をサポートするセミナーと個別相談会を各地で開催します。

2013年度第３回は堺市産業振興センターで開催します。チラシはこちら

【日　時】2013年(平成25年)10月19日(土曜)午後１時半から

【場　所】堺市産業振興センター５階会議室１

　　会場の堺市産業振興センターは、大阪市地下鉄御堂筋線なかもず駅より300メートル。アクセス抜群です！ アクセスはこちら

【第１部】（講演）

１時半から、大規模工事の進め方、管理組合が作る管理委託仕様書、理事長体験報告の３本立てのセミナーを行います。

　　◆　講演１：「大規模改修の進め方」

管理組合の最大のプロジェクトである大規模修繕工事を失敗なく進めるために押さえておきたいポイントをわかりやすく説明いたします。また実際の劣化状況や修繕工事の実例についてもお話しします。

　　　　講師　NPOマンションサポートネット　一級建築士　勝井 健人

　　◆　講演２：「管理組合が作る管理委託仕様書」

　管理組合運営にとって管理会社は欠かせないパートナーです。しかし、管理会社が何をしてくれているかを具体的に説明できる人はそんなに多くはありません。まずは管理会社の作業フローを理解し、契約通りに行われているかどうかチェックが必要です。契約書にある仕様書で管理組合が管理会社と契約している作業内容をチェックしましょう。

　　　　講師　NPOマンションサポートネット　マンション管理士　井上 正司

　　◆　講演３：管理組合理事長体験報告

　　　某マンションにおける滞納管理費等を改修した体験を通して、管理組合への滞納問題への取組みについてお話しします。

　　　　講師　NPOマンションサポートネット　　マンション管理士・一級建築士　藤井 寛志

 【第２部】（相談会）

４時から、予約制の個別相談会を開催管理組合のあらゆる問題の相談に応じます。できるだけ管理組合単位、複数人数でご参加ください。相談会のみの申し込みも可能です。

同時開催：管理組合向け製品・サービスの資料・サンプル出展

エレベーター関連資料／防災関連品（非常持ち出しキット・簡易トイレ・自動膨張マットレス・テント・多機能ライト・

非常食など）／防犯カメラ／鳥害対策／駐輪ラック／静脈認証ドア開閉システム／防滑シートその他床材

≪協賛出展企業≫

東リ株式会社/プロテクトエンジニアリング株式会社/株式会社三木製作所/東芝エレベータ/株式会社神西通信/協同組合マスターズ

お申込み方法などはチラシをご覧ください。　

芦屋市内のマンションのみなさんが対象のセミナーですが、他市からのお申込みも受けつけます。どうぞお仲間をお誘いあわせの上お申し込みください。

2013年度第２回は大津市ふれあいプラザで開催します。

【日　時】2013年(平成25年)７月６日(土曜)午後１時半から

【場　所】大津市ふれあいプラザ５階注会議室

　　会場の大津市ふれあいプラザは、京阪浜大津駅降りてすぐ。アクセス抜群です！
　　地図はこちら⇒http://www.city.otsu.shiga.jp/www/contents/1232088750402/index.html

【第１部】（講演）１時半から、大規模工事の進め方、管理組合が作る管理委託仕様書、理事長体験報告の

　　　　　３本たてのセミナーを行います。

　◆　講演１：「大規模改修の進め方」

管理組合の最大のプロジェクトである大規模修繕工事を失敗なく進めるために押さえておきたいポイントをわかりやすく説明いたします。また、片山講師が被災地復興事業に参加した体験から、管理組合に必要な防災対策についてもお伝えします。

　講師　NPOマンションサポートネット　一級建築士　片山 雅史

　◆　講演２：「管理組合が作る管理委託仕様書」

管理組合運営にとって管理会社は欠かせないパートナーです。しかし、管理会社が何をしてくれているかを具体的に説明できる人はそんなに多くはありません。まずは管理会社の作業フローを理解し、契約通りに行われているかどうかチェックが必要です。契約書にある仕様書で管理組合が管理会社と契約している作業内容をチェックしましょう。

講師　NPOマンションサポートネット　副理事長　マンション管理士　佐藤 武

　◆　講演３：H24年度管理組合理事長体験

大阪都心部の222戸担当型マンションの理事長体験報告。法人化への取り組み、隣のビルの解体問題など、次々と発生する難問をどのようにさばいていったのか・・取り組みと苦労談の体験レポートです。

講師　NPOマンションサポートネット　　マンション管理士・技術士　梅谷光男

【第２部】（相談会）４時から、予約制の個別相談会を行います。

お申込み方法などはチラシをご覧ください。

チラシはこちら ⇒http://msnet.or.jp/wp-content/uploads/2013/06/tirasi_ryoumen.pdf

日本の全世帯の内、分譲と賃貸を合わせた集合住宅に居住する世帯は40％を超えています。
特に大都市では半分以上の世帯が集合住宅に暮らしています。

集合住宅は、都市の居住形態として定着しており、交通アクセスが良い商業地に立地が可能であり、土地の有効利用や都市機能の活用の点から様々なメリットがあるといえます。また、高齢者にとって集合住宅は、介護や看護、見守りなどの観点から、スケールメリットを生かし福祉的ケアの拠点づくりが容易で、コミュニティ形成に向けての活動もしやすいなどの利点があります。階段や段差などの問題を解決できれば高齢者にとってより安心できる居住形態だと言えます。

一方で集合住宅には種々の問題があります。特に分譲マンションは、部屋の中は個人の持ち物ですが、共用部分（玄関ドアから外）や敷地は共有になっているので、個人の判断で管理組合に無断で使用したり、他人に使用させたり、個人の都合で修理したり、もちろん共用部分を売買することもできません。玄関のカギ一つで自由に外出できたり、ご近所づきあいの煩わしさから解放されたり、台風や地震等の自然災害にもびくともしない安全性などは集合住宅の良い点ですが、近接する住戸間の生活音の問題、ペットの問題、ゴミ出しルール、自転車置き場の不足、駐車場の不足、管理費や積立金の値上げ、修繕工事の一時金の徴収、管理組合の役員就任など、難しくわずらわしい問題が多くあります。

集合住宅に快適に住み続けるためには、このような問題に対して、他の居住者や所有者と一緒に解決のために協議を尽くし、ひとつひとつ合意していかなければならないという大変手間のかかるプロセスが必要なのです。

主体的な管理組合の運営とは

分譲マンションの居住環境の維持、そして資産価値を維持するためには、他の所有者や居住者との合意形成のための容易ではない努力が必要となります。
このような分譲マンションの共用部分の維持管理を行なうのが「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）において定められている管理組合です。しかし実際にはすべての分譲マンションの区分所有者がこのことを理解し、自らが管理組合の構成員であり、管理の主体であることを理解できていないのが実情です。

管理組合が、集会を開き、規約を定め、管理費や修繕積立金を集め、事業計画や予算に基づいて建物共用部分を計画的に維持管理して行き、または共同住宅に生活する上でのルールを定めて複数の所帯の人々の生活空間を適切に維持していく、といった本来の機能を管理組合が果たさなければ、やがてそのマンションは建物構造や設備の劣化が進行し、集合住宅としての本来の機能や生活上の快適性を損ない、住宅としての資産価値も下げることにつながります。建築後20〜30年経過するマンションでは、建物の経年化と居住者の高齢化によりこうした問題が徐々に顕在化し、管理組合に重くのしかかってきます。

わたしたちはこのような分譲マンション管理組合に求められる主体的な運営をサポートし、機能不全に陥らないようにすること、また、すでに機能不全が深刻化しているマンションについては、その再生につながる支援をすることを目的とし、情報提供や相談対応、実務にかかる技術者や専門家の派遣などを行います。

主な活動

１.セミナー・相談事業

管理運営に携わる人のスキルアップやマンション生活におけるトラブル解決を目的とした情報提供を行ないます。

1. マンション管理セミナーと相談会の開催
2. 行政との共催セミナーまたは行政主催セミナーへの講師派遣
3. 行政の相談窓口への相談員派遣

２．診断・報告事業

管理に問題を抱え、建物維持修繕が適切に行なわれていないマンションに対して建物簡易診断を行い、管理組合や区分所有者への報告会を通して運営上の問題点の指摘や修復に向けてのアドバイスを行ないます。

３．調査・研究事業

高齢者福祉や若年労働力の活用の観点から住宅ストックである団地・マンションの分布状況や管理状況を調査し、行政や関連団体と連携して有効なストック活用の方策を模索して高齢化社会におけるまちづくりに寄与することを目指します。

４．京都マンションミーティング

テーマごとの継続的な勉強会などへの講師派遣、情報提供、運営補助などを行ない、マンション管理組合や住民のネットワークづくりをサポートします。