【新着ニュース】
★ 京都市マンション管理セミナーのお知らせ 本年も京都市の共催を得て以下の要領でマンション管理セミナーを開催いたします。
◆ 日 時 11月2日（土）
◆ 場 所 京都テルサ 東館2階 セミナー室
◆ テーマ 持続可能な管理組合の運営のポイント～見えないところを大切に～
『 設備改修と滞納処理の考え方 』
◆ 講演１ ≪長期修繕計画に定められた設備更新工事の実施判断について≫
長期修繕計画に定められた設備更新工事を予定通り実施するのかどうかについての難しい判断を迫られた時の決断に至る考え方についてお話します。 講師： 藤井英司（1級管工事施工管理技士）
◆ 講演２ ≪滞納予防のシステムづくりと実効性のある回収方法について≫
管理費等の滞納金を抱えている管理組合において、法的処理が実質的回収 につながらない場合や、回収が問題解決とならない場合などについて, 発 生予防も含めて滞納問題解決の方法見直しについて考えます。 講師： 木村長敏（マンション管理士）
◆ 個別無料相談会 設備改修、滞納処理についての相談、その他一般の管理組合運営などマンションに関わるご相談
◆ 管理組合向け製品・サービス展示（午前１１時～午後4時50分） 展示予定：エレベーター関連・総合デマンド管理（東芝エレベータ）/防災関連品《非常持ち出しキット・簡易トイレ・マット・テント・多機能ライト・非常食等》（協同組合マスターズ）/防犯カメラ（神西通信）/鳥害対策・鳩除けネット（プロテクト）/駐輪ラック・静脈認証ドア開閉システム（三木製作所）/防滑シートその他床材（東リ）/エコ関連（タキロン） 【トピック】
★芦屋市との共催セミナー「マンション管理セミナーin芦屋」を開催いたします。
ＮＰＯマンションサポートネットは芦屋市から今年度「住宅相談窓口業務」を受託して、メール相談や面談・出張セミナーを実施していますが１０月５日と１１月１６日に、芦屋市との共催セミナーを開催いたします。 第1回は「長期修繕計画を見直しましょう」～絵に描いた餅にしないために～ 午後1時半開演。講師は田村理事長が務めます。講演後には個別相談会も開催します。 セミナーチラシ⇒ https://msnet.or.jp/wp-content/uploads/2013/08/130824seminar_in_ashiya.pdf
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■ 今週の投稿
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◇◇◇ 「委託業務や修繕工事の業者選定時の発注金額を交渉することについて」
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◇ 副理事長 マンション管理士 佐藤武
管理組合が管理業務、保守業務、修繕工事等について同一仕様で複数社から見積もりを取得した後に、どの会社に発注するかについて、各社を比較検討するのですが、その時に各社と価格交渉をすることは、管理組合にメリットがあるのでしょうか。
本来、適正かつ公正な選定手順を事前に管理組合で合意した上で業者の選定を行っているわけですから、価格について各社と交渉すること自体、適正性、公平性の趣旨に反するといえます。とは言っても管理組合としてはできるだけ費用の節約をしたいという考え方があることも十分理解できます。 委託業務や請負工事は、契約時点では「業務」や「工事」が完成していません。契約を交わした後に実際の「業務」や「工事」が行われます。品質や利益が確定するのは「業務」や「工事」が完了してからです。各業者さんの見積書には、そのような不確定な要素が含まれています。管理組合が価格について選定作業中に交渉する場合は、発注する業者さんのそのような不確定な見積書の価格から、値引き交渉することになります。
もしも業者さんが、自社の利益の確保を優先させた場合、その業者さんは、まだ実施していない「業務」や「工事」原価の圧縮を検討するかもしれません。それは、管理組合が設定した仕様書や設計図書の表面には現れない部分で「仕様を落とす」ことが行われる可能性です。 もし発注される「業務」や「工事」の中身について、それらの「業務」や「工事」を監理するマンション管理士や建築士が管理組合側にいない場合は、完成した「業務」や「工事」の品質について契約の内容が実現されていない可能性が高くなります。
そのような専門家が置かれている場合は、発注者としてのチェックは可能ですが、それでも１００％防げるとは限りません。 管理組合の値引き交渉を全て否定するものではありませんが、業者選定時の値引き交渉は、時には管理組合の利益とならないことがあります。管理組合が目指すのは「より安い価格」ではなく、「多くの組合員が納得できる適正な価格」であるという観点に立って、管理組合の理事会は、「適正で公正な業者選定手続きで得た結果こそが適正価格に近づく」という認識を多くの組合員に持っていただけるような、管理組合運営を目指していただきたいと思います。 以上
